Si tienes una vivienda en Canarias y quieres registrarla como vivienda de uso turístico para alquilarla en régimen vacacional, lo primero que buscas es cómo tramitar la licencia. Pero lo primero que descubres es que la respuesta no es tan sencilla como esperabas…
En algunos sitios hablan de «licencia turística», en otros de «declaración responsable» y no queda claro exactamente qué es lo que necesitas. Además, algunas páginas todavía explican trámites que ya no están vigentes desde que empezó a funcionar la Ley 6/2025, así que ahora mismo, el problema es que reina la confusión.
Por este motivo, hemos pensado que sería bueno actualizar la información a fecha de 2026 para que sepas cómo obtenerla y dar de alta tu vivienda sin contratiempos.
¿Suena bien la propuesta? Pues vamos a empezar desde cero. Toma bolígrafo y papel…
La licencia no es exactamente una licencia
Antes de empezar con los trámites, conviene aclarar un término que genera mucha confusión. Porque según dónde busques, la encuentras como licencia de alquiler turístico, licencia de piso turístico o simplemente licencia vacacional.
Declaración responsable: qué significa en la práctica
En Canarias no existe una «licencia turística» previa en el sentido clásico, es decir, un permiso que la Administración te concede después de revisar tu expediente. El modelo que aplica es la declaración responsable de inicio de actividad, que presentas ante el cabildo insular de tu isla y que habilita, de forma automática, la inscripción en el Registro General Turístico de Canarias.
¿Qué implica esto? Que estás declarando que cumples todos los requisitos, simplemente.
De hecho, la Administración no verifica si es cierto: te inscribe en el registro y se reserva el derecho a comprobarlo cuando crea oportuno y si luego resulta que algo no era correcto, las consecuencias las asumes tú.
La normativa sobre viviendas vacacionales en Canarias lleva años evolucionando en esta dirección, y la Ley 6/2025 la ha consolidado y endurecido de forma significativa. Así que esta es la nueva forma de proceder.
Desde qué momento puedes empezar a funcionar
En principio, en Canarias puedes iniciar la actividad el mismo día que presentas la declaración responsable. No tienes que esperar resolución administrativa.
Aunque hay un “pero” muy importante: no puedes anunciar tu vivienda antes de tener el número de registro. Una vez inscrito, ese número debe aparecer en todos tus anuncios: en Airbnb, Booking, Vrbo y cualquier otro canal. Ten mucho cuidado porque si publicas sin él estás incumpliendo la normativa.
Qué documentación necesitas presentar
El trámite ha cambiado mucho desde 2025, y la documentación que exige hoy la ficha oficial del cabildo es considerablemente más exigente que antes.
Los documentos exigidos por la Ley 6/2025
La Ley 6/2025 añadió requisitos que deberías conocer antes de empezar con el expediente:
- Declaración responsable firmada (de la que ya hemos hablado): es el documento central del trámite, donde manifiestas que cumples los requisitos legales y que la actividad no está prohibida en tu vivienda concreta.
- Memoria técnica detallada: tiene que estar suscrita por un técnico competente (arquitecto, aparejador u otro habilitado) y debe incluir los planos de la vivienda con geolocalización SITCAN, fotografías del estado actual y la acreditación de cumplimiento de la normativa edificatoria, turística, urbanística y de seguridad.
- Cédula urbanística de expresa habilitación del uso turístico: es un documento donde acreditas que el uso turístico es compatible con el planeamiento urbanístico de tu municipio.
- Comunicación de primera ocupación o habilitación equivalente: es una licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad en vigor.
- Referencia catastral y capacidad máxima: la ley obliga a identificar la vivienda con precisión y a declarar el número máximo de plazas.
Un caso que se pasa por alto con frecuencia: si el explotador de la vivienda es una persona distinta del propietario, hay que acreditar la comunicación al propietario y aportar documentación de representación.
Si este es tu caso, te invitamos a leer el artículo sobre unidad de explotación turística en Canarias, que explica cómo proceder cuando hay varios propietarios o intermediarios de por medio.
Si tu vivienda está en una comunidad de propietarios
Este es el punto donde debes ser muy cuidadoso, porque la norma no deja demasiado margen para la interpretación.
La Ley 6/2025 exige acreditar que la actividad de alquiler vacacional no está prohibida ni limitada por los estatutos o los acuerdos de tu comunidad.
Y la ficha oficial del trámite va más lejos: pide un documento de aprobación expresa de la comunidad de propietarios, en los términos del artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Dicho de otra manera: no es suficiente con que la comunidad no haya dicho nada en contra. Necesitas aprobación expresa.
Porque, desde 2025, las comunidades pueden limitar o prohibir la actividad turística en el edificio con una mayoría de 3/5 de los propietarios e incluso imponer un recargo de hasta el 20% en los gastos comunes. Si tu comunidad ya tomó ese acuerdo, sentimos decirte que el trámite no va a prosperar.
Cómo presentar la declaración paso a paso
Hazlo así ante el cabildo y de esta manera
La declaración se presenta ante el cabildo insular de la isla donde se encuentra la vivienda. No ante el ayuntamiento ni ante el Gobierno de Canarias.
La tramitación es 100% electrónica y está abierta durante todo el año, sin plazos de presentación fijos. Además, la parte positiva es que, a día de hoy, el trámite no exige el pago de tasas en este momento.
La Ley 6/2025 permite, no obstante, que los cabildos establezcan tasas por los servicios de comprobación, así que conviene verificar el estado concreto en el cabildo de tu isla antes de hacer la presentación.
Qué ocurre después del registro
Una vez presentada la declaración (que es el paso equivalente a solicitar la licencia turística), el cabildo inscribe la vivienda de oficio en el Registro General Turístico y te asigna un número de registro. Ese número es el que dijimos antes que tienes que incluir en todos tus anuncios.
Ahora bien, la inscripción no da por cerrado el expediente. La Administración conserva todas sus facultades de comprobación, inspección y sanción. Además, la presentación implica automáticamente la comunicación del cambio de uso urbanístico ante el ayuntamiento: de residencial a turístico; y tienes la obligación de declarar esa modificación a efectos catastrales.
Cuánto dura la habilitación y cómo renovarla
Plazos según la isla en la que estés
La declaración responsable no te permite que tu vivienda se alquile como vacacional indefinidamente.
Con carácter general, la vigencia es de cinco años, pero en El Hierro, La Gomera, La Palma y los municipios en situación de reto demográfico, el plazo se extiende a diez años.
Qué necesitas para renovarla
La renovación debe solicitarse en el mes previo al vencimiento. Y aquí viene un matiz que algunos propietarios no contemplan: no se renueva automáticamente.
Obviamente, para que te la concedan, tienes que acreditar que sigues cumpliendo los requisitos vigentes en el momento de la renovación y no los que aplicaban cuando presentaste la declaración inicial.
Así que si se te venció el plazo y no la renovaste a tiempo, la vivienda pasa a considerarse como baja definitiva y, por lo tanto, retomar la actividad implicaría iniciar el trámite desde cero de nuevo.
Obligaciones una vez inscrito
El Decreto 113/2015 y la Ley 6/2025 imponen una serie de obligaciones de funcionamiento que debes tener en cuenta. Vamos a verlas una a una.
Lo que debes incluir en tus anuncios
- El número de registro en toda publicidad: en Airbnb, Booking, Vrbo, tu web propia, redes sociales y cualquier otro medio.
- Información sobre condiciones de acceso, horarios, reservas y precios: el precio debe indicarse con el IGIC incluido si aplica.
- Capacidad máxima: no puedes alojar más personas de las que figuran en el registro y tampoco puedes alquilar habitaciones sueltas bajo este régimen.
Documentación y atención al huésped
- Teléfono de atención operativo: es obligatorio tenerlo disponible durante la estancia.
- Cartel con teléfonos de emergencia: debe estar a la vista en la vivienda.
- Contrato o documento firmado con el huésped: si la contratación no se realizó por escrito antes de la llegada, debe formalizarse un documento a la llegada que recoja los horarios, el aforo máximo y el precio con IGIC incluido.
- Registro de viajeros: estás obligado a recoger los datos de identidad de todos los huéspedes al inicio de la estancia.
Lo que debes saber sobre fiscalidad
IGIC y el Modelo 400
En Canarias, como sabes, no aplica el IVA sino el IGIC (Impuesto General Indirecto Canario). Si alquilas tu vivienda vacacional sin prestar servicios propios de la industria hotelera: limpieza periódica durante la estancia, cambio de ropa en días intermedios, restauración, etc., la cesión de la vivienda queda exenta de IGIC.
Pero cuidado, porque la Agencia Tributaria Canaria considera que la actividad vacacional confiere condición de empresario a efectos del IGIC, lo que obliga al alta censal mediante el Modelo 400 antes de empezar a alquilar. Además, las comisiones de intermediación de plataformas como Airbnb por viviendas en Canarias también quedan sujetas al IGIC.
Cómo tributa en IRPF el alquiler vacacional en Canarias
A nivel estatal, los rendimientos del alquiler vacacional tributan en IRPF como capital inmobiliario. Si, además, prestas servicios hoteleros (como comentamos antes), la actividad pasa a calificarse como rendimiento de actividad económica, con consecuencias fiscales distintas.
Si quieres ver el cálculo completo de lo que cuesta poner en marcha tu vivienda (tramitación, tasas e impuestos incluidos), tienes la información detallada en este artículo sobre el precio de la licencia de alquiler vacacional.
En cualquier caso, la fiscalidad vacacional es bastante compleja, así que es mejor que siempre consultes tu caso particular con un asesor.
¿Qué riesgo existe si no registras tu vivienda?
Muchos propietarios creen que publicar en Airbnb sin estar registrado es un riesgo menor o difícil de detectar. No lo es.
En Canarias, tener una vivienda vacacional sin inscripción es una infracción muy grave, con multas de hasta 300.000 euros.
Publicar en plataformas sin el número de registro también es una infracción muy grave desde la Ley 6/2025.
Y seguir explotando la vivienda cuando ya ha vencido la habilitación es infracción grave, con multas de entre 15.000 y 150.000 euros.
En 2025, para que tengas una perspectiva más concreta de lo que está sucediendo, el Ministerio de Consumo retiró más de 65.000 anuncios sin licencia de plataformas digitales, y Airbnb recibió una sanción de más de 64 millones de euros, entre otras razones por publicar alojamientos sin licencia.
Así que, por favor, no te la juegues con esto.
¿Tienes dudas con tu caso concreto?
Si algo podemos sacar en claro es que la licencia turística en Canarias se puede conseguir, pero no es sencilla y exige bastante más documentación, más precisión técnica y más seguimiento que antes de la entrada en vigor de la ley actual.
Por ello, si tienes dudas sobre:
- Si tu vivienda cumple los requisitos actuales
- Qué documentación necesitas exactamente
- O cómo gestionar el cumplimiento normativo una vez inscrito…
En Home2book gestionamos más de 600 propiedades y nos encargamos de que todos los propietarios puedan tener sus viviendas vacacionales recibiendo huéspedes y cumpliendo con la ley en todo momento.
¿Quieres que revisemos tu caso? Habla con expertos en gestión de alquiler vacacional.
