Si tienes una vivienda vacacional en Canarias o estás pensando en poner una en alquiler turístico, hay algo que debes saber: desde diciembre de 2025 la normativa ha cambiado.
La Ley 6/2025, de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas, entró en vigor el 13 de diciembre de 2025 y ha traído consigo cambios importantes en la normativa de alquiler vacacional de las islas.
Así que hemos preparado esta guía para que entiendas, de manera fácil y clara, qué ha cambiado, cómo te afecta y qué pasos dar para seguir alquilando legalmente.
Eso sí, ten en cuenta que esta ley delega muchas decisiones en los ayuntamientos, así que habrá diferencias entre municipios. Lo que leas aquí tómalo como un marco general (que esperamos que te sea útil) pero siempre conviene consultar con un profesional antes de llevar a cabo cualquier decisión importante.
Dicho esto, vamos a lo importante.
¿Qué es la Ley 6 2025 y por qué te afecta?
La Ley 6/2025 es una norma del Parlamento de Canarias aprobada el 10 de diciembre de 2025 y publicada en el Boletín Oficial de Canarias el 12 de diciembre.
Su nombre completo lo dice todo: Ley de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas. ¿Y esto qué significa? Que NO prohíbe el alquiler vacacional, pero lo regula de forma mucho más estricta que antes.
¿Qué había antes?
Hasta ahora, la normativa de viviendas vacacionales en Canarias era el Decreto 113/2015. Un sistema relativamente sencillo:
- Presentabas una declaración responsable ante el cabildo
- Cumplías unos requisitos básicos de equipamiento
- Y ya podías empezar a alquilar.
Sin embargo, la nueva ley de alquiler vacacional cambia el enfoque por completo.
Ahora, que tu vivienda esté en suelo residencial no significa automáticamente que puedas destinarla a uso turístico sino que el planeamiento urbanístico de tu municipio tiene que permitirlo de forma expresa.
Esa es la gran novedad.
Apunta estas fechas para saber cómo funcionará a partir de ahora:
- 13 de diciembre de 2025: entrada en vigor de la ley
- 5 años desde esa fecha: plazo para que los propietarios con declaración responsable anterior decidan si consolidan su derecho o se adaptan al nuevo régimen
- 20 de mayo de 2026: empieza a aplicarse el Reglamento europeo 2024/1028, que afecta a plataformas y registros de alquileres de corta duración
El gran cambio: ahora el urbanismo condiciona si puedes alquilar
Antes de la Ley 6/2025, si tenías una vivienda en zona residencial y cumplías los requisitos, podías alquilarla como vacacional. Ahora, como acabamos de comentar, ya no basta con eso.
Tu ayuntamiento tiene que haber habilitado expresamente el uso turístico en su planeamiento. Sin esa habilitación, no puedes alquilar.
Además, la ley establece que los municipios deben reservar al menos el 90% del suelo residencial para uso exclusivamente residencial (un 80% en El Hierro, La Gomera y La Palma).
¿Y si tu ayuntamiento aún no ha actualizado su planeamiento?
Entonces se aplican topes máximos:
- No más del 10% de las viviendas pueden destinarse a uso turístico.
- Con excepciones del 20% para municipios con reto demográfico o islas menores.
Esto implica, también, que la ley no se aplica de manera uniforme en todo el archipiélago, es decir, los municipios pueden aprobar ordenanzas provisionales para regular el uso turístico dentro de estos márgenes, pero si quieren superar esos topes necesitan otros instrumentos de planeamiento más detallados y un estudio de capacidad de carga.
Así que, antes de hacer cualquier inversión o trámite, lo primero es preguntar en tu ayuntamiento si el uso turístico está habilitado en tu zona. Trátalo como el paso cero.
Cómo registrar tu vivienda: la declaración responsable
Si urbanismo lo permite, el siguiente paso es presentar una declaración responsable ante el cabildo insular correspondiente. Esto no es nada nuevo, pero ten en cuenta que los requisitos se han endurecido bastante.
¿Qué documentación necesitas?
La declaración debe incluir, entre otros datos:
- Referencia catastral del inmueble, capacidad y finca registral
- Identidad del propietario y del explotador (si son personas diferentes)
- Declaración de compatibilidad urbanística
- Autorización para el intercambio de datos con Hacienda y fuerzas de seguridad
- Un certificado de la comunidad de propietarios (si es tu caso)
- Una declaración de que la vivienda no es vivienda protegida ni forma parte de un establecimiento turístico
Además, hay que adjuntar una memoria técnica con planos, fotografías, geolocalización a través de SITCAN y una narrativa de cumplimiento. Y también la cédula urbanística que confirme que el planeamiento municipal permite el uso turístico.
Un detalle importante: si los datos esenciales de la declaración son inexactos o falsos, la administración puede anular la inscripción e impedirte volver a solicitarla durante un máximo de 3 años. Así que, te recomendamos que revises todo muy bien todo antes de presentarla.
La comunidad de propietarios: cuidado con este punto
Si tu vivienda está en un edificio con comunidad de propietarios, presta especial atención. El procedimiento administrativo, actualizado a febrero de 2026, pide la aprobación expresa de la comunidad. Ya no basta con que los estatutos no lo prohíban.
Es uno de los puntos que más problemas genera, así que conviene abordarlo con tiempo y con asesoramiento legal; porque conseguir esta aprobación puede llevar meses, dependiendo de cómo funcione tu comunidad.
Requisitos técnicos de la vivienda
Veamos entonces qué debe cumplir tu vivienda a nivel técnico, ya que la ley fija unos requisitos transitorios (hasta que se apruebe la normativa de desarrollo) que incluyen:
- Superficie mínima de 35 m² útiles, con excepciones si la vivienda cumple condiciones adicionales como disponer de aparcamiento, piscina, certificaciones de calidad o punto de recarga para vehículos eléctricos
- Baños: al menos 2 completos si la vivienda tiene más de 4 plazas y 3 si supera las 8
- Eficiencia energética: se exigen calificaciones mínimas según el año de construcción y un porcentaje de energías renovables para el agua caliente (entre el 70% y el 90%, dependiendo de la antigüedad del inmueble)
- Monitorización de ruido y ocupación: contemplada como una condición especialmente sensible en edificios compartidos con residentes
- Accesibilidad y acceso rodado: la vivienda debe cumplir las condiciones de accesibilidad aplicables y, si el acceso no está asfaltado, hay que informar de ello en la oferta
Si tu vivienda no cumple alguno de estos puntos, mejor que hagas números antes de invertir en reformas, ya que no compensa hacer una inversión para adaptarse en muchas propiedades.
Tu licencia ahora tiene fecha de caducidad
Otra novedad importante es que la declaración responsable ya no es indefinida, sino que tiene una validez de 5 años, ampliable a 10 en El Hierro, La Gomera, La Palma o municipios con reto demográfico.
Así que te va a tocar renovarla cada cierto tiempo.
Y, para ello, tendrás que presentar una nueva declaración durante el mes anterior a la expiración, acompañada de un certificado municipal favorable que acredite el cumplimiento de las ordenanzas y el planeamiento vigente.
¿Y qué pasa si no la renuevas a tiempo? Pues que la vivienda pasa a ser baja definitiva en el registro y el uso vuelve a ser exclusivamente residencial.
Así que, ¡ten cuidado! No es un trámite que puedas dejar para el último momento.
¿Y si ya tenías declaración responsable antes de la ley?
Si ya funcionabas legalmente antes del 13 de diciembre de 2025, tienes varias opciones.
Y conviene que las analices bien, porque cada una tiene implicaciones diferentes.
Opción 1: la consolidación (sin límite temporal)
Si eres propietario y titular de la declaración responsable anterior, puedes optar por un régimen de uso turístico consolidado que no tiene límite temporal.
La ventaja es clara: no te afecta el límite de 5 años.
Pero también tiene una condición importante: mientras esté consolidado, no puedes usar la vivienda como residencia bajo ningún concepto. Si lo haces, pierdes la consolidación.
Y, ojo con los plazos, porque tienes 5 años desde la entrada en vigor de la ley para acogerte a esta opción.
Opción 2: continuar 5 años con la declaración antigua
Si no quieres o no puedes consolidar, puedes seguir operando durante 5 años con tu declaración actual. Pasado ese plazo, la declaración caducará automáticamente y tendrás que adaptarte al nuevo régimen.
Por otra parte, si eres operador pero no propietario, ten en cuenta que el derecho se extingue antes si tu contrato de explotación termina antes de esos 5 años, aunque también existe la posibilidad de solicitar una extensión hasta 10 años en total, pero el proceso tiene unos requisitos muy estrictos.
Opción 3: incentivos vinculados al alquiler de larga duración
La ley incluye un mecanismo de incentivos que puede extender los efectos hasta 20 años, a cambio de destinar otras viviendas al alquiler de larga duración bajo determinadas condiciones (incluyendo límites de precio vinculados a la renta del inquilino).
En cualquier caso, aunque la intención pueda ser buena, ten en cuenta que es una opción compleja y que implica la presentación de muchos documentos, así que necesitarás asesoramiento especializado.
Sanciones: a qué te arriesgas si no cumples
La ley es muy clara: va a haber más inspecciones y se endurecerán las sanciones.
Por ejemplo:
- Seguir operando sin título habilitante se considerará infracción grave, con multas de 15.000 a 150.000 euros.
- Publicitar la vivienda sin número de registro también está tipificado como infracción
Además, situaciones como superar el 150% de la capacidad autorizada o alojar en lo que se considera como infraviviendas pueden suponer el cese inmediato de la actividad.
Y hay un detalle que a veces se pasa por alto: el número de registro debe aparecer en todas las plataformas y canales donde anuncies la vivienda, ya que publicar un anuncio sin ese número ya es, por sí mismo, motivo de sanción.
¿Y en el resto de España?
Aunque esta guía se centra en la ley de alquiler vacacional de Canarias, merece la pena ver qué está pasando en otras comunidades para que tengas una visión panorámica más completa.
Normativa de alquiler vacacional en Baleares
En Baleares, la normativa se ha centrado en el control de la oferta ilegal (Decreto-ley 4/2025) y la prevención de fiestas en viviendas turísticas (Ley 1/2025).
El debate allí gira más en torno a los cupos, las moratorias y la convivencia que al planeamiento urbanístico, como ha sucedido en Canarias.
Normativa de alquiler vacacional en la Comunidad Valenciana
En la Comunidad Valenciana, el Decreto-ley 9/2024 coincide con Canarias en varios puntos:
- Inscripciones con validez de 5 años
- Referencia catastral obligatoria
- Y compatibilidad urbanística municipal.
Además, también prohíbe el alquiler por habitaciones y excluye estancias de más de 11 días consecutivos.
El registro nacional y la normativa europea
A nivel estatal, el Real Decreto 1312/2024 ha creado un Registro Único de Arrendamientos y una Ventanilla Única Digital, lo que significa que podrías necesitar entonces dos números de registro y no solo uno: el autonómico (del cabildo) y el nacional.
Y a partir del 20 de mayo de 2026, las plataformas como Airbnb o Booking tendrán que verificar estos datos de forma más estricta conforme al Reglamento europeo 2024/1028.
Volviendo a Canarias y siendo prácticos, por aquí es por donde debes empezar
Si tienes una vivienda vacacional en Canarias o estás pensando en empezar a alquilar en este régimen, estos son los pasos a dar:
- Consulta el planeamiento urbanístico de tu municipio para confirmar que el uso turístico está habilitado
- Revisa si tu vivienda cumple los requisitos técnicos de superficie, baños y eficiencia energética
- Si ya tienes declaración responsable, valora si te conviene la consolidación antes de que se acabe el plazo
- Si aún no la tienes, prepara la documentación: memoria técnica, cédula urbanística y, si aplica, aprobación de la comunidad
- Asegúrate de que tu número de registro aparece en todos los anuncios
- Apunta las fechas de renovación y no las dejes para el último momento
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