Si tienes una propiedad en las Islas Canarias y estás pensando en alquilarla a turistas, existe una normativa sobre viviendas vacacionales en Canarias que deberías conocer y cumplir desde el primer momento para que puedas ofrecerlas a los huéspedes con la tranquilidad de hacer las cosas bien y poder evitar, en la medida de lo posible, cualquier tipo de sanciones.
Por eso, en este artículo hemos querido recopilar toda la información posible sobre la normativa de viviendas de uso turístico para que la conozcas de primera mano y puedas tomar las mejores decisiones.
Hablamos de cuestiones como:
- Qué se considera exactamente una vivienda vacacional
- Cómo registrarla
- Cuáles son tus obligaciones fiscales
- Cuáles son los requisitos de mantenimiento
- Y, por supuesto, cuáles son las consecuencias de incumplir la normativa.
Todo ello, con ejemplos prácticos y de forma sencilla para que no tengas que perderte en una maraña legislativa.
¿Empezamos? Vamos con ello…
Qué se considera una vivienda vacacional según la normativa
Lo primero que necesitas es entender el concepto de vivienda vacacional y qué se considera como tal en esta Comunidad Autónoma.
En Canarias, una vivienda vacacional es aquella que:
- Se alquila en su totalidad
- Está completamente amueblada y equipada
- Se establece un periodo de tiempo concreto de disfrute
- Y, esto es importante, se utiliza con fines turísticos.
La clave está en que el alquiler debe ser habitual (por ejemplo, al menos dos veces al año), y que se publicite por canales de oferta turística como Airbnb, Booking o Vrbo.
Es decir, si alquilas tu piso a turistas durante vacaciones, incluso solo en verano, lo más probable es que tu propiedad esté sujeta a la normativa de viviendas vacacionales de Canarias.
Diferencias con otros tipos de alojamiento
Ahora bien, dicho esto, no es lo mismo una vivienda vacacional que un hotel, ni tampoco que un apartamento turístico. En Canarias, la normativa de apartamentos turísticos hace referencia a establecimientos completos gestionados por profesionales y con servicios comunes, como recepción o piscina. Vamos, lo que todos entenderíamos por el típico edificio de apartamentos.
En cambio, la vivienda vacacional es un inmueble de uso residencial que se adapta a la actividad turística sin necesidad de transformarse en hotel. Así que aquí la clave es que hasta ahora era una vivienda normal y se convirtió en vacacional.
¿Y por qué es importante esto? Porque los términos se usan a menudo como sinónimos, pero no son las expresiones oficiales en Canarias. El término legal, si quieres ser exacto, es «vivienda vacacional» y está definido en su propio decreto.
Requisitos para el registro de la vivienda vacacional
Documentación necesaria
Ahora que tenemos clara la terminología, vamos a ir directos a la parte práctica para ver qué se necesita para empezar a funcionar correctamente.
Lo primero que debes saber es que para alquilar legalmente necesitas presentar una Declaración Responsable ante la Consejería de Turismo (o el Cabildo de tu isla). Esto te permite inscribir la vivienda en el Registro General Turístico.
En concreto, te pedirán todo esto:
- Título de propiedad del inmueble.
- Certificado de habitabilidad o licencia de ocupación.
- Plano o croquis del inmueble.
- Seguro de responsabilidad civil.
- Certificado de eficiencia energética.
- Declaración de que los estatutos de la comunidad no prohíben el alquiler vacacional.
Procedimiento para registrar una vivienda vacacional
La buena noticia es que el trámite es relativamente rápido y desde que presentas la declaración responsable y la documentación completa ya puedes empezar a operar.
Recibirás un número de registro turístico que deberá aparecer en todos tus anuncios y una placa identificativa con las siglas «Vv» (Vivienda vacacional). Y, no te preocupes, si estás en un edificio donde no te permiten colocar placas, puedes declararlo y quedar exento de esa parte, pero el número de registro debe figurar siempre en las plataformas.
Cuáles son las obligaciones fiscales que necesitas conocer
Impuestos y tasas aplicables
Esta parte tienes que controlarla muy bien. Ya lo hemos tratado de manera más general en otros artículos, pero debemos insistir en ello: tienes que ser muy exquisito con la fiscalidad para no tener problemas.
Para que lo tengas en cuenta, el alquiler vacacional en Canarias está sujeto a varios impuestos:
- IRPF: los ingresos tributan como rendimiento del capital inmobiliario, salvo algunas excepciones. Pero no dejes esto al azar, consúltalo siempre con tu asesor.
- IGIC: si prestas servicios adicionales, estás sujeto al 7% de IGIC. Puedes acogerte a la exención por “pequeño empresario” si facturas menos de 30.000 € al año.
- IAE: está exento si no superas el millón de euros de facturación anual.
Tampoco existe actualmente una tasa turística autonómica ni municipal.
Plazos y formas de declaración
Ten en cuenta estos modelos para que no se te pase ninguna presentación:
- IRPF: se declara cada año en el Modelo 100.
- IGIC: si te das de alta, debes presentar el Modelo 420 trimestralmente.
- Alta censal: modelo 400 para empezar la actividad.
Importante: aunque uses plataformas como Airbnb, eres tú quien debe declarar tus ingresos. ¡Ojo! Mucho cuidado porque no hacerlo puede suponer multas del 50% al 150% de lo no declarado.
Normas de uso y mantenimiento
Requisitos de habitabilidad y seguridad
Vamos ahora con otro apartado que también es muy importante, ya que no puedes ofertar una vivienda que no cumpla con unas condiciones mínimas de salubridad, ventilación, suministro de agua, luz, botiquín, extintor, mobiliario acorde a la capacidad de la vivienda y otros requisitos que puedes consultar aquí.
Además, debes facilitar un teléfono de atención al huésped disponible de 8:00 a 20:00 y registrar a los viajeros en el sistema de la Policía o Guardia Civil y al Ministerio del Interior, igual que hace un hotel.
Normas sobre el uso de la vivienda y mantenimiento
También existen unas normas que se deben cumplir en todo momento:
- No superar la ocupación autorizada.
- No realizar actividades molestas, ruidosas o ilegales.
- Ni utilizar técnicas de publicidad engañosa.
En otras palabras: los huéspedes deben respetar las normas de convivencia y tú como propietario debes informarles de ello (con carteles en la vivienda, por ejemplo).
Inspecciones y sanciones
Procedimientos de inspección
El Gobierno de Canarias o el Cabildo pueden realizar inspecciones sin previo aviso, así que no esperes ninguna carta para estar prevenido porque no ocurre de esta manera.
¿Y qué revisarán? Que cumples los requisitos establecidos, el equipamiento, el aforo, la documentación y la veracidad de tus anuncios.
Así que ten siempre a mano:
- El seguro.
- El justificante de inscripción.
- Las hojas de reclamaciones.
- Y la información fiscal.
Porque ya sabes lo que dicen, “más vale prevenir que curar”.
A qué sanciones por incumplimiento de la normativa te puedes enfrentar
Las multas son muy variadas y van desde 1.500 € por infracciones leves (falta de cartel, hojas de reclamaciones…) hasta 300.000 € si operas sin inscripción o reincides.
Se han dado casos reales de sanciones de más de 9.000 € por alquilar sin licencia en zonas no permitidas. De hecho, la normativa de alquiler vacacional de Gran Canaria, por ejemplo, es bastante estricta en zonas turísticas, así que ten mucho cuidado, una vez más, sobre todo si operas allí.
Cambios recientes en la normativa que debes conocer
Es importante que sepas que Canarias está a punto de aprobar una nueva Ley de Ordenación del Uso Turístico de Viviendas, que endurecerá los requisitos:
- Los ayuntamientos podrán delimitar zonas donde se permite o no el alquiler vacacional.
- Solo podrán destinarse a uso turístico un máximo del 10% de nuevas promociones.
- Se exigirá antigüedad mínima (10 años) y requisitos de accesibilidad.
- No se podrá transferir la licencia al vender la vivienda.
¿Cuándo se aprobará? No se sabe exactamente pero previsiblemente será pronto, ya que esta ley se encuentra en tramitación y podría entrar en vigor a finales de 2025. Si ya tienes tu vivienda registrada, no te afectará directamente, pero conviene estar informado.
Si nos aceptas un consejo, si todavía no ofreces tu vivienda como un alquiler vacacional y quieres empezar a hacerlo, hazlo ya, no tardes porque las condiciones serán más beneficios ahora (y tendrás ciertos derechos adquiridos).
¿Te parece demasiada información? Vamos con un resumen:
Gestionar una vivienda vacacional en Canarias es perfectamente viable, solo tienes que cumplir con la normativa de viviendas vacacionales canarias.
Recuerda: hay diferencias entre la normativa de apartamentos turísticos y las de una vivienda vacacional. Así que asegúrate de inscribir correctamente tu propiedad, cumplir con la normativa de viviendas de uso turístico, declarar tus ingresos y, desde luego, mantener la vivienda en condiciones óptimas.
Pero, sobre todo, es muy importante que te mantengas al día porque la normativa de pisos turísticos está cambiando rápido, como vimos en el último apartado.
Y ahora, te preguntamos nosotros:
¿Necesitas ayuda para gestionar tu vivienda vacacional?
En Home2Book nos dedicamos a la gestión alquiler vacacional y, actualmente, administramos casi 600 viviendas en las Islas Canarias, así que tienes la total tranquilidad de dejar tu propiedad en buenas manos.Escríbenos a través de este formulario y estaremos encantados de atenderte.
