Si te estás planteando poner tu vivienda en alquiler turístico, probablemente ya hayas visto cifras que suenan muy bien:
- Un piso en Málaga que genera 3.000 € al mes.
- Un estudio en Madrid que se alquila todo el año…
Pero la pregunta que importa es: ¿qué te queda después de pagar todos los gastos?
Porque la rentabilidad del alquiler vacacional no la deberías calcular solamente según el precio por noche de media que consigas en Airbnb sino que tienes que ver cuánto te cuesta la comunidad, las reparaciones, el mantenimiento, la limpieza o la gestión (si la delegas).
Por eso, en este artículo hemos querido abordar todas estas preguntas que se hacen los propietarios a la hora de calcular cuál será el retorno de su inversión:
- Cómo calcular la rentabilidad real de una vivienda turística
- Qué métricas se utilizan
- Qué costes infravaloran casi todos los propietarios
- Y cómo plantear tres escenarios antes de tomar ninguna decisión
Así que, sin más dilación, vamos a adentrarnos en los números que demuestran la rentabilidad (o no) del alquiler vacacional en España…
¿Es rentable el alquiler vacacional en España?
Vamos a dejar que hablen los datos:
En 2024, los apartamentos turísticos concentraron el 50,3% de todas las pernoctaciones extrahoteleras en España y el Índice de Precios de Apartamentos Turísticos registró una subida media del 7,1%, según el INE.
Es decir, que la demanda existe y los precios subieron.
Ahora bien, la rentabilidad de una vivienda vacacional depende de que la estructura de costes esté bien calculada desde el principio. Porque, como dijimos antes, puedes tener una ocupación alta y aun así ganar menos que con un alquiler de larga estancia si no has previsto ciertos costes.
Además, la estacionalidad lo cambia todo. Si no, fíjate ahora en estos datos también del INE:
- En marzo de 2026, se ocuparon el 34,7% de las plazas ofertadas en apartamentos turísticos en España.
- Ese mismo mes, Canarias alcanzó una ocupación del 83,9% de los apartamentos ofertados y Lanzarote llegó al 91,4%.
- En agosto de 2025, las Islas Baleares alcanzaron el 84,9%.
Por lo tanto, tratar por igual un piso en Bilbao (por ejemplo) y un apartamento en Tenerife no tiene sentido porque son dos realidades diferentes.
Cómo calcular la rentabilidad del alquiler turístico
Antes de hablar de porcentajes, tienes que fijarte en 4 métricas:
- Rentabilidad bruta: ingresos brutos anuales dividido entre el coste total del proyecto.
- NOI (Net Operating Income): ingresos brutos menos todos los gastos operativos.
- Rentabilidad neta operativa: NOI dividido entre el coste total del proyecto.
- Cash-on-cash: si tienes hipoteca, este es tu indicador real. Mide el flujo de caja después de deuda dividido entre la entrada que pusiste.
Puede parecer un poco técnico, pero un poco más adelante se entenderá mejor con unos ejemplos.
Lo importante es que, hasta aquí, te quedes con que el ROI vivienda turística es el resultado de hacer bien estas cuatro operaciones y siempre utilizando cifras reales.
Ingresos del alquiler vacacional
El error más habitual para calcular los ingresos alquiler vacacional es utilizar el precio por noche (que se conoce como ADR), ya que todos los meses son diferentes y la demanda, la ocupación y el precio cambian mucho según la temporada.
Así que lo recomendable es calcular los ingresos mes a mes, teniendo en cuenta:
- Temporada alta
- Temporada media
- Temporada baja
- Ocupación esperada
- Y precio medio por noche en cada periodo
Si quieres hacerte una idea más precisa de cuánto puede generar una vivienda bien gestionada según cada Comunidad Autónoma, puedes consultar esta guía: ¿Cuál es el precio de una licencia de alquiler vacacional?
Costes reales de una vivienda turística
En general, debes considerar estos costes:
- Limpieza por rotación (entre 40 € y 120 € por servicio)
- Lavandería
- Amenities
- Suministros
- Comunidad
- IBI
- Seguro
- Mantenimiento
- Reposición de menaje…
Además de las comisiones de las plataformas donde te anuncies:
- En Airbnb el host fee suele ser del 3% bajo el modelo de comisión compartida
- En Vrbo es del 5% más 3% de procesamiento
- En Booking el porcentaje varía según el acuerdo y la ubicación, pero suele estar entre el 10% y el 25%.
- Y si delegas la gestión añade entre un 15% y un 20% sobre los ingresos
Teniendo todo esto en cuenta es como realmente se puede calcular los beneficios alquiler turístico: no en el precio por noche, sino en cuánto se queda en tu cuenta después de pagar toda esta cadena de valor (que, por otra parte, es imprescindible).
Y no te olvides de un punto muy importante: la fiscalidad. Porque la Agencia Tributaria también quiere su parte.
Aquí debes tener en cuenta dos supuestos:
- El alquiler turístico sin servicios propios de hostelería (que tributa como rendimiento del capital inmobiliario y está exento de IVA/IGIC)
- Y el alojamiento con servicios de hostelería (que pasa a actividad económica y al 10% de IVA o 7% de IGIC).
De todas formas, si quieres entender bien cómo declarar ingresos alquiler vacacional, en este artículo lo puedes encontrar más desarrollado.
Calculadora rentabilidad alquiler vacacional
La calculadora rentabilidad alquiler vacacional más útil no es una hoja de cálculo con una fórmula sino aquella que trabaja con datos reales.
Por lo tanto, nuestra recomendación es que sigas estos pasos rigurosamente:
- Define el mercado real: verifica que la vivienda pueda operar legalmente en tu municipio, cuántas viviendas existen de tu categoría y en qué precios se mueven.
- Estima el precio medio por temporada: alta, media y baja.
- Calcula la ocupación sobre noches disponibles: descuenta bloqueos, uso propio y días de mantenimiento.
- Lista todos los costes, variables y fijos:
- Costes por estancia (limpieza, lavandería, amenities, etc.)
- Costes fijos anuales (IBI, seguro, comunidad, gestión, plataformas, etc.)
Y, con esta información, establece 3 escenarios: conservador, base y optimista.
Pero, ¡cuidado!, una inversión vivienda vacacional rentable debe funcionar incluso en un escenario prudente. Si los números solo salen en el escenario optimista, el riesgo es demasiado alto.
Como referencia, aquí tienes los ejemplos que te prometimos antes, que corresponden a 2 tipologías diferentes, antes de restarle el IRPF:
Estudio urbano con un coste total de 216.000 €, precio medio de 98 € y 72% de ocupación.
- Base: rentabilidad neta del 6,2%
- Conservador: baja al 4,5%
- Optimista: llega al 7,9%
Vivienda de 2 dormitorios en la costa de 343.000 €, precio medio de 165 € y 64% ocupación:
- Base: 5,1%
- Conservador: 3,3%
- Optimista: 6,7%
¿Y si necesitas una hipoteca? Entonces el cálculo cambia.
Con una financiación al 70% a 25 años y tipo medio del 2,88% (dato de febrero de 2026), el cash-on-cash aproximado es:
- 7,2% para el estudio urbano
- 4,2% para la vivienda de costa
Al margen de esto, el comportamiento de la rentabilidad alquiler turístico varía mucho según la temporada, por lo que si quieres entender cómo afecta a tu estimación de ingresos, aquí tienes cómo funciona la temporada alta España.
Rentabilidad pisos turísticos vs alquiler de larga estancia
Llegados a este punto, y viendo que existe cierta complejidad, aparece una pregunta lógica:
¿Es mejor el alquiler vacacional o el alquiler de larga estancia?
La respuesta (obviamente) depende de la vivienda, de la zona, de la demanda y, por supuesto, de los costes reales de gestión.
En líneas generales, cuando hablamos de rentabilidad pisos turísticos, el vacacional suele tener más potencial de ingresos. Pero también exige más trabajo, más mantenimiento, más reposición, más gestión diaria y más atención a la normativa.
En cambio, el alquiler residencial suele ofrecer menos margen de crecimiento, pero también más estabilidad y menos carga de gestión diaria.
Como referencia, el rendimiento bruto medio del alquiler residencial en España fue del 6,7% al cierre del primer trimestre de 2026, según Idealista.
Y sí, el alquiler vacacional puede superar esa cifra y nosotros recomendamos esa modalidad en muchos casos, pero siempre tiene que estar apoyada en la rentabilidad neta real.
Además, si analizas la rentabilidad Airbnb España, verás diferencias enormes entre destinos.
- Madrid registra un ADR de 147,7 $ y una ocupación del 66%
- Barcelona 186,2 $ y 68%
- Y Adeje, en Tenerife, 244,7 $ y 65%
Por tanto, la rentabilidad alquiler turistico no se puede calcular tampoco con una media nacional, porque un destino consolidado, con demanda internacional y buena ocupación durante gran parte del año, juega en una liga distinta a una ciudad media con demanda más irregular.
La pregunta útil, entonces, no es cuál de los dos modelos es mejor. La pregunta útil es esta: ¿qué modelo encaja mejor con mi vivienda, en esta ubicación y con estos costes?
Riesgos que pueden disminuir tu ROI
Hay tres riesgos que hoy pesan más que hace unos años, y es bueno conocerlos antes de hacer cualquier cálculo.
El primero es la regulación: desde el 1 de julio de 2025, el Registro Único de Arrendamientos exige un número de registro para ofertar legalmente en plataformas online. Sin ese número, no puedes salir al mercado.
Y la normativa autonómica no se queda atrás: Andalucía, la Comunidad Valenciana y Canarias han tenido cambios recientes con impacto directo en la operativa que ya hemos abordado en otros artículos.
El segundo es la comunidad de propietarios: desde 2025 puede limitar o condicionar la actividad turística en el edificio con mayoría de 3/5, y repercutir unas cuotas especiales de hasta el 20%; por lo que es una variable financiera que tienes que verificar antes de comprar.
El tercero es el enforcement: el Ministerio de Consumo ordenó el bloqueo de más de 65.000 anuncios ilegales en Airbnb y consiguió que Booking.com retirara más de 4.000 anuncios. Así que ten mucho cuidado porque los propietarios que no tienen los papeles en regla tienen cada vez más riesgo de una caída de ingresos abrupta y sin aviso previo.
Otras preguntas que preocupan a los propietarios
¿Qué costes suelen infravalorar más los propietarios?
La comisión real de las plataformas (no solo el porcentaje anunciado), el coste de gestión operativa, la reposición de menaje, el mantenimiento correctivo y el coste de oportunidad de los bloqueos. Y el cumplimiento regulatorio, que también tiene un coste de tiempo y dinero.
¿La rentabilidad alquiler turístico supera siempre al alquiler residencial?
No. En bruto suele tener más volumen pero, en neto, depende de la estructura de costes. La referencia bruta del residencial en España es el 6,7%. El vacacional puede superarla, pero no en todos los mercados ni con todos los perfiles de propietario.
¿Cuándo tiene sentido la gestión profesional?
Cuando priorizas tener más tiempo libre, escalar e invertir en otra vivienda o, simplemente, tener más consistencia operativa y ofrecer una mejor experiencia de cliente. El valor de la gestión profesional está en que debería recuperar la comisión consiguiendo un mejor pricing, una mejor ocupación y menos incidencias.
¿Qué impuestos tengo que contemplar?
Como mínimo deberías contemplar los siguientes: IBI, fiscalidad sobre el beneficio (IRPF o Impuesto de Sociedades según tu estructura) y la diferencia entre el alquiler turístico sin servicios hoteleros y el alojamiento con servicios de hostelería.
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Si quieres conocer esos datos y ver qué beneficios supone tener una gestión profesional de alquiler vacacional, aquí estamos para lo que necesites. ¡Te esperamos!
