Cómo declarar los ingresos de tu alquiler vacacional en España

La gestión de alquiler vacacional es ya de por sí un reto, pero hacer la declaración de ingresos de un alquiler vacacional ante Hacienda, puede ser un dolor de cabeza si no sabes cómo hacerlo.

Por eso, hemos preparado una guía paso a paso para que puedas hacer la declaración de la renta de alquiler vacacional de forma sencilla y ajustada a la legalidad. 

En pocas palabras y con un vocabulario simple, te explicamos:

• Qué impuestos debes tener en cuenta
• En qué momento presentar cada modelo
• Cómo minimizar la carga fiscal
• Y cómo evitar las sanciones de Hacienda

Todo ello, para que cuando lleves a cabo la declaración de la renta del piso turístico acabes pagando lo justo, evites sanciones (que en algunos casos pueden ser muy cuantiosas) y puedas seguir recibiendo ingresos de tu inmueble todos los meses con total tranquilidad.

¿Comenzamos? Vamos con ello.

Obligaciones fiscales de un alquiler vacacional: los 3 impuestos clave que debes conocer

Lo primero que tienes que saber es que la tributación del alquiler vacacional en España se basa en tres tributos: IRPF, IVA y el IRNR (si no eres residente en España).

Vamos a explicarlos con más detalle:

1.- IRPF: los ingresos del alquiler vacacional, en general, se consideran rendimientos del capital inmobiliario. Por tanto, debes incluirlos en tu declaración anual mediante el Modelo 100;  y, dependiendo de tus ingresos, tributarás  entre el 19% al 47%.

2.1 IVA: ¿debes incluirlo? Depende de los servicios que ofrezcas: 

• Si solo alquilas la vivienda estás exento de IVA.
• Si ofreces servicios similares a un hotel: limpieza, cambio de sábanas y toallas, recepción o desayuno, tendrás que aplicar IVA, a un tipo reducido del 10%*.

(*) ¡Ojo! A partir de 2025 estos servicios podrían estar sujetos a un IVA del 21%. 

Estaremos pendientes para informarte cuando se aclare la situación (pero de momento, es al 10%).

2.2 IGIC (Canarias): la actividad está sujeta a un tipo del 7% aunque se puede ver modificado por la aplicación de regímenes especiales del impuesto como puede ser el REPEP, que permite no repercutir impuesto si se cumplen ciertas condiciones.

3. (IRNR): Si no resides fiscalmente en España pero tienes una propiedad que alquilas con fines turísticos, debes presentar el Modelo 210 trimestralmente. 

→ Los no residentes en la Unión Europea tributarán al 24% sobre los ingresos brutos.

→ Los residentes en la UE se benefician de un tipo reducido del 19%. 

Cuáles son los gastos deducibles que puedes aplicar

El siguiente concepto que tienes que dominar es el de “gastos deducibles”, es decir, todos aquellos gastos que, restados a tus ingresos, constituyen la base sobre la que te aplicarán los impuestos.

Es lo que llamamos ingreso neto y es muy fácil de calcular: Ingresos  – Gastos Deducibles. 

Por ejemplo, si tienes 20.000€ de ingresos y declaras 5.000€ en gastos, tributas solo por 15.000€.

Ahora bien, ¿a qué consideramos gastos deducibles? 

Estos son los más habituales:

1. Mantenimiento y conservación de la vivienda: reparaciones, pintura, sustitución de electrodomésticos y cualquier otra intervención que realices para mantener el inmueble en buenas condiciones para el alquiler. 
2. Gastos de limpieza: tanto entre las estancias de los huéspedes como la limpieza periódica más profunda que hagas cada cierto tiempo. 
3. Suministros: agua, electricidad, gas, internet y telefonía… pero siempre que estén dentro del periodo de alquiler.
4. Amortización del inmueble y del mobiliario: te puedes deducir anualmente un porcentaje del valor de compra del inmueble (excluyendo el valor del suelo) y del mobiliario. Es decir, que si compraste el inmueble para alquilarlo o lo has amueblado, también lo puedes poner como gasto.
5. Otros gastos:
   1. Seguros específicos para viviendas de alquiler turístico,
   2. El IBI y la tasa de basura,
   3. Las comisiones pagadas a plataformas como Airbnb, Booking, etc.,
   4. Las empresas de gestión de alquiler vacacional (como nosotros 😉),
   5. Los gastos de asesoría,
   6. Los intereses de los préstamos hipotecarios…

Eso sí, todos estos gastos (y esto es importantísimo que lo tengas en cuenta), solo pueden deducirse para los periodos en los que tengas alquilada la vivienda. Si durante 2 o 3 meses el inmueble está vacío, NO puedes aplicarlos. 

Además, todos los gastos deben estar justificados con sus correspondientes facturas y deben tener una vinculación directa con la actividad de alquiler turístico. 

Así que tanto en este caso, como en los anteriores, te recomendamos:

1. Que tengas un asesor que te ayude con todas estas gestiones.
2. Que tengas un sistema que te facilite la presentación de todos los modelos.

Con la app de Home2Book tienes la información preparada para poder hacerlo. Si quieres probarla puedes hacerlo mediante este formulario. 

Cómo declarar tus ingresos vacacionales para no tener problemas con Hacienda

Vamos a ver ahora qué pasos debes seguir para hacer la declaración:

1. Registra todos los ingresos: tanto de plataformas como de los pagos directos de los huéspedes. Recuerda que es obligatorio declarar el 100% de los ingresos obtenidos por el alquiler vacacional, sin excepción alguna.
2. Calcula tus ingresos netos: como vimos antes, resta del total de ingresos todos los gastos deducibles legalmente permitidos.
3. Determina la naturaleza fiscal de tu actividad:
   1. Si alquilas el inmueble sin prestar servicios adicionales, estos ingresos se considerarán rendimientos del capital inmobiliario. (SIN IVA o IGIC)
   2. Si además del alquiler se prestan servicios similares a los de un hotel (como limpieza periódica, cambio de ropa de cama, recepción, etc.), la actividad podría llegar a considerarse como rendimiento de actividades económicas. De todas formas, esta clasificación depende de circunstancias concretas y del grado de profesionalización del servicio, así que infórmate bien y en que caso de que se considere como tal, debería incluir el IVA o IGIC.

Qué modelos presentar y cuáles son las fechas límite

Si eres residente fiscal en España:

• Modelo 100 para el IRPF:
  • Incluye los ingresos en la sección correspondiente a rendimientos del capital inmobiliario.
  • El plazo habitual para presentar esta declaración finaliza el 30 de junio de cada año. 

• Modelo 303:
  • Solo si vas a prestar servicios complementarios (es la declaración de IVA que vimos antes)
  • Se presenta trimestralmente (antes del día 20 del mes).

• Modelo 238:
  • Es un modelo específico para la declaración informativa de viviendas turísticas.
  • Se presenta una vez al año, entre el 1 y el 31 de enero.

Si NO eres residente fiscalmente en España:

• Modelo 210:
  • Se conoce como IRNR
  • Se presenta cada trimestre. Hasta el 20 de abril, 20 de julio, 20 de octubre y 20 de enero (aunque puede ampliarse si la fecha límite cae en fin de semana o festivo).

Recuerda: independientemente de tu situación fiscal, es fundamental conservar toda la documentación justificativa (facturas, recibos, contratos) durante al menos cuatro años, plazo durante el cual Hacienda puede realizar comprobaciones. 

Cuáles son los principales errores al hacer las declaraciones

La Agencia Tributaria ha intensificado en los últimos años el control sobre los ingresos del alquiler turístico. 

Esto ocurre porque, probablemente, existe una mayor alarma social sobre la escasez de vivienda y se sienten legitimados para poner la lupa sobre esta actividad. 

Así que debes poner mucho cuidado a la hora de hacer tus declaraciones y evitar estos errores comunes que conllevan multas y sanciones:

1.- No declarar todos los ingresos 

Ten en cuenta que Hacienda tiene acceso a toda la información de las transacciones que realizan las plataformas con Airbnb, Booking, etc., así que ni se te ocurra no declararlos porque se van a activar las alarmas. 

2.- Aplicar incorrectamente el régimen fiscal

Algunos propietarios declaran como rendimientos del capital inmobiliario lo que debería considerarse actividad económica. Esta confusión puede derivar en la aplicación errónea de deducciones y tipos impositivos, generando discrepancias que suelen ser detectadas en procesos de verificación. 

3.- Deducir gastos incorrectamente

Esto ocurre cuando se incluyen gastos que no están vinculados directamente al alquiler o cuando no tienen la debida justificación documental. Por ejemplo: gastos personales o mejoras del inmueble que no corresponden al periodo declarado.

4.- No declarar el IVA o el IGIC

Muchos propietarios piensan que no deben declarar IVA o IGIC y esto suele desembocar en sanciones, recargos e intereses de demora. Así que mucho cuidado.

5.- No tributar cuando la vivienda no está alquilada

Durante los periodos en los que la vivienda no esté alquilada, se debe tributar por imputación de rentas inmobiliarias, es decir, aproximadamente entre el 1% y el 2,2% del valor catastral.

Cuáles son las sanciones si no presentas correctamente los modelos

En general, las sanciones por infracciones leves pueden alcanzar el 50% de la cuota no ingresada, mientras que en casos de infracciones graves o muy graves, las multas pueden elevarse hasta el 150%, además de los recargos e intereses de demora. 

Por si esto fuera poco, Hacienda puede extender su inspección hasta cuatro años atrás, multiplicando potencialmente el impacto económico. 

Por eso, nuestro consejo es que: 

• Mantengas un registro exhaustivo de todas las transacciones

• Conserves todas las facturas de tus gastos 
• Tengas a un asesor de confianza a tu lado
• Contrates a una agencia de alquiler vacacional para que te ayude con la gestión diaria de tu vivienda.

De hecho, si prefieres olvidarte de quebraderos de cabeza, recuerda que estamos a tu disposición: nos encargamos de la gestión integral de tu inmueble, con un equipo que te acompaña en todo momento y con una app con todo lo que necesitas para que tu propiedad siga generando ingresos mientras descansas tranquilamente por la noche.

¿Hablamos? 

Rellena este formulario o llámanos al teléfono +34 648 616 802 y estaremos encantados de atenderte.