¿Te has preguntado alguna vez por qué hay viviendas turísticas que funcionan como un reloj?
Sí, esas donde los huéspedes entran a su hora, disfrutan de una buena estancia, dejan reseñas de cinco estrellas y el propietario duerme tranquilo por la noche.
Hay muchos factores que influyen para que esto suceda pero, sin duda, uno clave es el buen mantenimiento de una vivienda de uso turístico, ya que en cualquier portal que consultes (Airbnb, Booking, VRBO, etc.) verás que esto es lo que más valoran los huéspedes.
Así que podríamos decir que es la mejor inversión que puedes hacer, porque:
- Un piso cuidado factura más
- Se deprecia menos
- Y te devuelve tiempo y tranquilidad
Además, lo bueno es que tener un pequeño sistema de mantenimiento es más sencillo de lo que parece. Y, por eso, hemos preparado esta mini guía en la que te contamos qué hemos aprendido sobre mantenimiento gestionando más de 600 viviendas turísticas:
- Qué tipos de mantenimiento existen
- Qué tareas son necesarias en cada parte del proceso
- Y cómo montar un plan que funcione
Aquí la tienes…
Por qué el mantenimiento es tan importante en el alquiler vacacional
Un piso turístico no se parece a una vivienda que alquilas durante años.
Aquí, los huéspedes cambian cada pocos días, el desgaste se acelera y cada huésped nuevo estrena el piso con la vara de medir de un hotel. Porque el alquiler vacacional es, en la práctica, un mini negocio de hostelería.
Hasta tal punto es tan crítico este tema que si en un alquiler tradicional un problema menor puede esperar, en uno turístico, ese mismo problema aparece en una reseña pública 48 horas después y tiene consecuencias directas en tu facturación.
Y hay un dato que lo resume bien: la limpieza y el mantenimiento suelen suponer entre el 20% y el 25% de los costes operativos de un piso turístico, precisamente, por este motivo.
Los cuatro tipos de mantenimiento que necesitas conocer
Eso sí, no todo el mantenimiento es igual. Existen cuatro modelos que vamos a ver a continuación:
Mantenimiento preventivo
Es el que haces antes de que algo falle, según un calendario fijo. Por ejemplo, limpiar los filtros del aire acondicionado, revisar la fontanería, probar los detectores, comprobar los electrodomésticos. Es un trabajo pesado que no te va a dar resultados visibles el mismo día, pero sirve para ahorrar dinero.
Por decirlo más claramente: los mantenimientos preventivos en viviendas turísticas son la diferencia entre cambiar un filtro por 15 € o cambiar un compresor por 400 €. Así que todo lo que puedas anticipar aquí, te lo quitas de encima como emergencia más adelante.
Mantenimiento correctivo (reactivo)
Consiste en arreglar las cosas cuando ya se han roto. Por ejemplo, reparar la caldera después de que ha dejado a un huésped sin agua caliente. Obviamente, siempre vas a tener algo de mantenimiento correctivo pero no puedes dejar todo en manos del destino porque es más caro, siempre llega en el peor momento y suele arrastrar daños colaterales, entre ellos, las malas reseñas.
Piénsalo: ¿te gustaría ir a un hotel y quedarte sin agua caliente? Pues aquí sucede lo mismo.
Mantenimiento predictivo
Es el que se apoya en datos para anticipar fallos: sensores, historial de averías, apps que avisan de una fuga o de una caída de presión antes de que reviente. Todavía no es lo habitual en viviendas turísticas en España, pero ya existen dispositivos económicos (sensores de agua, termostatos inteligentes) que pueden detectar problemas antes de que un huésped te llame.
Mantenimiento estacional
Son las revisiones profundas que haces al cambiar de temporada y que ya hemos mencionado en otros artículos:
- Probar el aire acondicionado en mayo antes de que llegue el calor y todo el gremio de técnicos esté colapsado.
- Revisar la calefacción en octubre para que nadie pase frío.
¡Cuidado con esto! El error más común es dejar la revisión del clima para cuando realmente lo necesitas, porque, como decimos, es justo cuando ningún técnico tiene disponibilidad y cuando ese fallo te cuesta una cancelación.
Tareas de mantenimiento según la frecuencia
Este es el paso a paso que te recomendamos seguir para tener un buen mantenimiento de piso turístico.
Entre estancias:
- Inspección visual de paredes, suelos y cerraduras
- Probar luces, grifos, WC y electrodomésticos
- Comprobar wifi, TV y timbre
- Reponer lencería y suministros
- Limpiar a fondo y reportar inmediatamente cualquier desperfecto
Cada semana:
- Probar detectores de humo
- Revisar exteriores con detalle
- Hacer pequeñas reparaciones (si procede): bombillas, tornillos, bisagras.
- Y si hay piscina, controlar cloro y filtros.
Cada mes:
- Limpiar filtros de aire acondicionado y calefacción
- Buscar fugas en grifos, cisternas y tuberías
- Revisar electrodomésticos y limpiar las gomas de la nevera
- Hacer un control de plagas
Cada trimestre:
- Limpieza profunda de cocina y baños (campana, horno, rejillas).
- Revisar sellos y cierres de ventanas y puertas.
- Chequeo eléctrico de enchufes y cuadro.
- Limpiar canalones.
Una vez al año o por temporada:
- Inspección integral de tejado, fachada y pintura
- Servicio técnico de climatización antes de temporada
- Revisión de caldera y termo por técnico autorizado
- Pintura y retoques
- Y renovar el mobiliario muy desgastado: colchones, sofás
En cualquier caso, dentro de esas frecuencias, hay tres momentos que marcan la experiencia del huésped y que vamos a tratar justo a continuación.
Antes del check-in
Es tu última oportunidad de detectar un problema antes que el huésped, así que te recomendamos que hagas una inspección rápida de cada estancia en estos puntos críticos:
- Cierres y accesos: que puertas, ventanas y cerraduras cierren y abran sin forcejeo.
- Funcionalidad básica: probar luces, grifos, WC, nevera, microondas, wifi y TV.
- Reposición y desperfectos: comprobar toallas, papel y arreglar cualquier detalle que veas (una bombilla fundida, un grifo que gotea) antes de que llegue alguien.
Aquí es donde la limpieza y el mantenimiento se solapan: el equipo que limpia es tu primer detector de problemas, por lo que si trabajas bien la limpieza entre estancias, gran parte del mantenimiento preventivo ya lo tendrás hecho.
Durante la estancia
En cualquier caso, es imposible anticiparlo todo y aunque tengas un mantenimiento milimétrico, puede que surja un problema. Por tanto, la recomendación es que tengas también un protocolo de incidencias.
No tiene que ser nada elaborado, basta con un teléfono de contacto real, disponible, y una lista de proveedores a los que puedas llamar el mismo día.
Porque la velocidad de respuesta ante un problema durante la estancia tiene más impacto en la reseña que el propio incidente. Dicho en otras palabras: un huésped perdona una avería resuelta en dos horas, pero no es tan generoso si tardas dos días.
Después del check-out
Y llegamos al check-out, que es el momento de la verdad. Aquí sí tienes que emplearte a fondo: debes hacer una inspección detallada, un informe de incidencias y una reparación inmediata de lo que hayas detectado antes de que se acumule para la siguiente entrada.
Recuerda: lo que no arreglas hoy, mañana es una reseña negativa y menos ingresos.
Cómo crear un plan de mantenimiento de una vivienda de un complejo turístico
Un plan de mantenimiento de una vivienda de un complejo turístico se puede organizar de la siguiente manera:
Calendario: de la misma manera que vimos antes pero ahora las tareas de la tabla anterior deberían estar repartidas por día, semana, mes y año, y con un responsable asignado (para que se cumplan los plazos).
Proveedores de confianza: si en el caso anterior no se podía improvisar, aquí mucho menos porque hablamos de varias viviendas. Así que necesitas disponer de un fontanero, electricista, cerrajero y técnico de clima que respondan rápido.
Registro de incidencias: también sería bueno que tuvieras un registro de incidencias. No tiene que ser demasiado exhaustivo, pero sí incluir datos como la fecha, el coste y la solución de cada avería para poder llevar un control.
Presupuesto reservado: por último, deberías separar entre el 20% y el 25% de los costes operativos por si ocurre alguna incidencia inesperada y necesitas responder rápidamente.
Buenas prácticas cuando gestionas varias propiedades
Si quieres ser 100% profesional, nuestra recomendación es que hagas lo siguiente:
Sistematiza todo utilizando checklists digitales: un software de gestión o una app de mantenimiento te da trazabilidad y evita que se olvide una revisión. De hecho, así es como siempre lo hacemos nosotros en Home2book.
Trabaja con proveedores fijos: el personal que ya conoce tu viviendas es más rápido y comete menos errores que trabajar con uno nuevo cada vez. Además, sabes que la solución será reproducible y saldrá bien en el futuro (o habrá más probabilidades de ello), es decir, lo llamarás, vendrá, cambiará las piezas o lo que se haya roto y cobrará X cantidad.
Documenta todo: cada reparación registrada es un dato que te ayuda a anticipar la siguiente. Por ejemplo, si sabes que cada 30 visitas hay que cambiar una cafetera puedes anticiparte un poco y tener una en la reserva.
Forma a tu equipo de limpieza: si saben detectar una mancha de humedad o un enchufe recalentado, tu mantenimiento preventivo se multiplica sin tener un coste extra. También es cierto que muchas veces, por rapidez no se suelen atender nimiedades, pero una simple notificación puede hacer que lo que no es urgente en este momento se pueda priorizar un poco más adelante.
Delega lo técnico: si no tienes conocimientos al respecto no te la juegues con el gas, la electricidad o la fontanería y busca a instaladores profesionales certificados. Querer ahorrar en esta partida es una temeridad.
De hecho, todos estos puntos son, en el fondo, lo que separa a un propietario de una gestión profesional de propiedades turísticas: un sistema que sigue funcionando aunque tú no estés pendiente de cada detalle.
Qué ocurre si no haces el mantenimiento
Descuidar el mantenimiento de una vivienda turística tiene cuatro consecuencias concretas:
1) Reseñas negativas y menos reservas: un goteo, un electrodoméstico roto o una limpieza insuficiente acaban en una crítica pública que lee tu próximo huésped. Y en el alquiler vacacional, la reputación online tiene un impacto extremo en las reservas futuras.
2) Cancelaciones y reparaciones de urgencia: un aire acondicionado que deja de funcionar en pleno agosto puede convertirse en una cancelación, pero también en una mala reseña y, por supuesto, en una reparación exprés que pagas al triple de lo que te hubiera costado con un poco de previsión.
3) Sanciones: las viviendas de uso turístico están obligadas a mantener las instalaciones en buen estado y a garantizar unos mínimos de seguridad y salubridad. Así que ten cuidado porque una inspección que encuentre detectores caducados o una instalación eléctrica deficiente puede acabar en una multa o en una suspensión de la licencia.
4) Deterioro del inmueble: una fuga pequeña sin atender se puede convertir en una humedad persistente en un daño estructural. ¿Y cómo se evita esto? Con previsión y revisiones constantes porque, a largo plazo, una vivienda mal mantenida vale menos… y, no quieres eso, ¿verdad?
¿Necesitas ayuda con el mantenimiento de tu vivienda vacacional?
En Home2book nos dedicamos a la gestión profesional de propiedades turísticas y, actualmente, gestionamos el mantenimiento de más de 600 viviendas con proveedores propios y un calendario preventivo para cada una. Escríbenos y estaremos encantados de atenderte y contarte cómo te ayudaríamos con la tuya.
