¿Tienes una vivienda en Airbnb o Booking y llevas un tiempo preguntándote cómo declarar esos ingresos? No eres el único.
En realidad, la normativa para viviendas vacacionales no es difícil de entender, lo que ocurre es que hay bastante información contradictoria circulando por internet:
- Que si hay que darse de alta en autónomos
- Que si aplica o no el IVA
- Que si se puede deducir lo mismo que en el alquiler habitual…
Así que hemos pensado que sería bueno que tuvieras una guía breve para entender todo este entramado que existe sobre la tributación del alquiler vacacional en España:
- Cómo se califica fiscalmente (y cuándo cambia esa calificación)
- Qué gastos puedes deducir y cómo se calcula la amortización
- Qué modelos hay que presentar y cuándo
- Qué pasa si no eres residente fiscal en España
Por tanto, si buscas información sobre el IRPF aplicado al alquiler vacacional, aquí la tienes y si todavía estás valorando si poner tu vivienda en alquiler, te recomendamos revisar antes los pros y contras del alquiler vacacional.
¿Cómo tributa el alquiler vacacional en el IRPF?
La mayoría de propietarios que alquilan su vivienda a corto plazo a través de plataformas como Airbnb o Booking deben declarar esos ingresos en el IRPF. Hasta aquí, todo claro.
Sin embargo, lo que genera confusión es cómo se declaran, porque no siempre es lo mismo.
Rendimiento del capital inmobiliario: el caso más habitual
Si eres persona física residente en España y alquilas tu vivienda vacacional sin prestar servicios adicionales más allá de los básicos, los ingresos se declaran como rendimiento del capital inmobiliario en el modelo 100, dentro de la base imponible general.
¿Qué se entiende por servicios básicos?
- La limpieza al inicio y al final de la estancia
- El cambio de ropa de cama en esos mismos momentos
- El mantenimiento de zonas comunes
- Pequeñas reparaciones puntuales…
Esto es lo estándar en cualquier piso turístico y no cambia la calificación fiscal.
Cuándo pasa a considerarse actividad económica
El alquiler vacacional se convierte en rendimiento de actividad económica cuando se cumplen dos condiciones concretas del artículo 27.2 de la LIRPF:
- Que se cuente con al menos una persona empleada a jornada completa para gestionar la actividad
- Que se presten servicios propios de la industria hotelera.
¿Qué son servicios propios de hostelería?
- Recepción o conserjería con atención continuada las 24 horas
- Limpieza periódica durante la estancia (no solo a la entrada y salida)
- Servicio de catering o desayuno
- Cambio de ropa de cama de forma habitual durante la estancia…
Si tu gestión no incluye ninguno de estos servicios (que es lo más habitual), no hay motivo para declararlo como actividad económica.
Importante: que contrates a una empresa de gestión no convierte tu actividad en económica. Lo determinante es si hay un empleado tuyo a jornada completa dedicado a ello, no si delegas en terceros.
Gastos deducibles en el alquiler vacacional
Los rendimientos del capital inmobiliario permiten deducir todos los gastos necesarios para obtener los ingresos, con algunas reglas concretas que vamos a ver ahora:
Qué puedes deducir
→ Intereses de hipoteca o préstamos vinculados al inmueble. Si tienes financiación sobre la vivienda, los intereses son deducibles.
→ IBI, tasa de basuras y otros tributos locales. Todos los impuestos y tasas municipales relacionados con el inmueble se pueden restar de los ingresos.
→ Gastos de conservación y reparación. Pintura, fontanería, electricidad, sustitución de electrodomésticos rotos, reparaciones en general. Lo que no entra aquí son las mejoras o ampliaciones.
→ Seguros del inmueble. Las primas del seguro del hogar o de responsabilidad civil vinculado a la vivienda son gastos deducibles.
→ Gastos de comunidad. La cuota de la comunidad de propietarios entra sin problema.
→ Gastos de administración y gestión. Las comisiones que cobran Airbnb o Booking, los honorarios de una empresa gestora o los gastos de asesoría son deducibles también.
→ Defensa jurídica. Los gastos de abogados relacionados con la actividad de alquiler también se pueden deducir.
Cómo calcular la amortización del inmueble
El inmueble se puede amortizar a un máximo del 3% anual sobre el mayor de estos dos valores:
- El coste de adquisición
- El valor catastral
En ambos casos excluyendo el valor del suelo.
Lo vemos con un ejemplo concreto:
Si compras un piso por 200.000 € y el valor catastral asigna un 20% al suelo, la base de amortización es de 160.000 € y, por tanto, la amortización anual máxima sería de 4.800 €.
Ahora bien, puedes deducir la amortización, pero con un límite: no puedes deducir más que el valor del edificio. Y si algún día vendes la vivienda, todo lo que ya hayas deducido puede hacer que pagues más impuestos por la venta.
El prorrateo por días alquilados
Esta también es una confusión común: los días en que la vivienda está libre no generan rendimiento de alquiler, pero tampoco permiten deducir gastos.
Dicho de manera más simple: si tienes el piso alquilado 180 días al año, solo declaras ingresos y deduces gastos (en proporción) de esos 180 días.
Obligaciones fiscales del propietario
La declaración de la renta de un piso turístico
Los ingresos netos del alquiler vacacional se incluyen en el modelo 100 anual, en la sección de rendimientos del capital inmobiliario (o de actividades económicas, si aplica) y se declaran en la base general, no en la del ahorro.
El ejercicio a declarar es siempre el año anterior, es decir, los ingresos de 2025 se declaran en la campaña de renta de 2026 (entre abril y junio, aproximadamente) y así sucesivamente.
Pero ten presente que el alquiler vacacional no da derecho a la famosa reducción del 60% que se aplica al alquiler de vivienda habitual (no te preocupes si tienes dudas sobre esto porque lo explicamos un poco más abajo).
IVA en el alquiler vacacional
El arrendamiento de vivienda para uso turístico, cuando no se prestan servicios de hospedaje equiparables a los hoteleros, está exento de IVA. El propietario no repercute IVA al huésped y no tiene que llevar libros ni presentar declaraciones trimestrales.
Ahora bien, si la actividad incluye servicios hoteleros, como mencionamos antes, pierde la exención y sí hay que repercutir IVA al 10%.
En ese caso, además de la liquidación trimestral del IVA, entra también la obligación de emitir facturas y llevar los registros correspondientes.
IAE y Modelo 179
En cuanto al Impuesto sobre Actividades Económicas, el arrendamiento turístico se encuadra en el epígrafe 685 («Alojamientos turísticos extrahoteleros»). Dicho esto, las personas físicas están exentas de pagar IAE siempre que sus ingresos netos no superen el millón de euros anuales, que es el caso de prácticamente todos los propietarios particulares.
Otra obligación a tener en cuenta es el Modelo 179, la declaración informativa sobre cesión de uso de viviendas con fines turísticos. Este modelo lo presenta la plataforma (Airbnb, Booking…) a la Agencia Tributaria con los datos de los arrendadores y es bueno saber que Hacienda ya tiene esa información.
Casos especiales
Si no eres residente fiscal en España
Si eres propietario de un piso en España pero tienes tu residencia fiscal en otro país, la tributación cambia por completo. El régimen que te aplica es el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR), que se declara a través del Modelo 210.
La retención es fija: 24% sobre los ingresos brutos, sin posibilidad de deducir gastos (salvo si eres residente en otro país de la UE o del EEE, en cuyo caso sí puedes aplicar las deducciones de la normativa española).
La reducción del 60% y por qué no aplica
Muchos propietarios confunden el alquiler vacacional con el alquiler de vivienda habitual y esperan poder aplicar la reducción del 60% sobre el rendimiento neto. No es posible.
Esa reducción, recogida en el artículo 23.2 de la LIRPF, aplica exclusivamente cuando el arrendamiento tiene como destino satisfacer la necesidad de vivienda permanente del inquilino. Una estancia de fin de semana o de dos semanas en verano no cumple ese requisito por definición.
Si alquilas a través de una sociedad
Si el propietario es una persona jurídica (una sociedad), los rendimientos del alquiler tributan por el Impuesto sobre Sociedades en lugar de por el IRPF.
Es un régimen diferente, con sus propias reglas de deducción y tipos impositivos, que queda fuera del alcance de esta guía, pero que podemos tratar en persona o llamándonos por teléfono si lo deseas.
De hecho, ahora te preguntamos:
¿Tienes dudas sobre cómo declarar los ingresos de tu vivienda vacacional?
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Si quieres delegar la gestión de tu propiedad y maximizar tus ingresos sin preocuparte por la fiscalidad, descubre podemos ayudarte, solo tienes que contactar con nosotros por email o teléfono y estaremos encantados de atenderte.
