Proteger bien tu vivienda vacacional es una de las decisiones más rentables que puedes tomar como propietario.
Porque un buen seguro de vivienda turística te permite estar tranquilo: sabes que pase lo que pase con un huésped, un vecino o un electrodoméstico, tu patrimonio y tus ingresos estarán cubiertos.
Y, lo más interesante, es que ya existen productos pensados justo para esto. Lo que ocurre es que tienes mucha oferta entre la que elegir y hay mucha confusión sobre las tipologías y qué cubre cada uno.
Por eso, hemos preparado una guía breve con todo lo que hemos aprendido sobre seguros gestionando más de 600 viviendas turísticas:
- Qué tipos de seguro existen
- Qué cubre cada uno
- Y qué revisar antes de firmar según sea tu comunidad autónoma y tu tipo de inmueble.
Pero, antes de empezar, quédate con que los seguros deben cubrir dos aspectos:
- El riesgo del inmueble: incendio, escapes de agua, robos, etc.
- El riesgo de la actividad: daños del huésped, reclamaciones, ingresos que dejas de facturar tras un siniestro, etc.
A continuación te lo ampliamos…
Un seguro normal no es suficiente para una vivienda turística
Cuando alquilas tu piso de forma turística, la aseguradora deja de tratarlo como una vivienda habitual (parece obvio, pero no lo es). Automáticamente lo cataloga como un inmueble con uso comercial y rotación de ocupantes.
Por eso, ese cambio de categoría es lo que anula muchas de las coberturas de un seguro de hogar normal si no has declarado su uso. De hecho, puedes tener el seguro pagado y descubrir, justo el día del siniestro, que no te cubre porque nunca comunicaste que el alquiler era de tipo vacacional.
Entonces, ¿qué tiene de específico un seguro para una vivienda vacacional?
Técnicamente esto:
- Una base multirriesgo del hogar
- Una responsabilidad civil adaptada al uso turístico
- Defensa jurídica
- Y, según el caso, daños causados por huéspedes y pérdida de ingresos
De hecho, los seguros para viviendas turísticas que las aseguradoras venden como producto específico tienen justo esa arquitectura y así lo comercializan.
Pero antes de desglosarlo y contarte más detalles, vamos primero a resolver una duda más común que tienen todos los propietarios: ¿necesito contratar un seguro de responsabilidad civil?
¿Es obligatorio el seguro de responsabilidad civil para una vivienda turística?
La base de todo es el Código Civil, que dice lo siguiente: “quien causa un daño por acción u omisión con culpa o negligencia está obligado a repararlo”.
Y esto puede pasar perfectamente en una vivienda turística:
- Una caída de un huésped
- Una filtración al vecino de abajo
- Un incendio por un electrodoméstico…
Sin embargo, aunque esta sea la base general sobre la que debas regirte, la obligación concreta del seguro de responsabilidad civil vivienda turística cambia según la comunidad autónoma.
Qué cambia según la comunidad autónoma
Lo vemos con algunos ejemplos:
Madrid: exige tener un seguro de responsabilidad civil durante toda la actividad, además de la aprobación de la comunidad de propietarios y el certificado de idoneidad.
Comunidad Valenciana: exige un seguro de responsabilidad civil para viviendas turísticas o garantía equivalente, con capitales mínimos según las plazas (desde 150.000 € hasta 2.000.000 €).
Galicia: exige tener un seguro de responsabilidad civil y las viviendas de uso turístico quedan sometidas a su Ley de Turismo y decreto específico.
Baleares: en la declaración responsable para comercializar estancias turísticas exige una póliza de Responsabilidad Civil y, en los formularios oficiales, aparece un importe mínimo de referencia de 300.000 € con franquicia máxima de 600 € por siniestro.
Pero no todas las comunidades formulan el requisito igual ni en el mismo trámite.
Por ejemplo, en Andalucía o Canarias, no se dice específicamente que sea obligatorio el seguro. Pero, ¡ten cuidado! Eso no quiere decir que debas prescindir de él, solo que no lo menciona explícitamente.
Y esta es la recomendación más importante de toda la guía: comprueba siempre la normativa autonómica, insular y municipal antes de contratar o dar por bueno tu seguro.
Diferencias entre seguro de hogar, seguro para arrendadores, seguro vacacional y seguro de responsabilidad civil
Al margen del nombre de cada uno, lo más importante es:
- Ver si te lo exige tu comunidad autónoma (que ya lo vimos en el punto anterior)
- Ver qué cubre cada póliza
Así que vamos a analizarlos uno por uno:
Seguro de hogar tradicional: cubre incendios, robos, daños por agua, roturas, una responsabilidad civil básica y a veces asistencia y defensa jurídica.
Como ya mencionamos antes: se queda corto para una vivienda de uso turístico porque no contempla los daños del huésped, reembolso de reservas y pérdida de ingresos por la actividad.
Seguro para arrendadores: está pensado para la vivienda alquilada como fuente de renta y cubre continente y contenido, es decir, impagos, defensa jurídica y reclamación de desperfectos.
No es la mejor opción como seguro vivienda alquiler turístico sino cuando el alquiler es de larga o media estancia y no de días. Con alta rotación de huéspedes, bienes del huésped o reservas, se queda corto.
Seguro específico para alquiler vacacional:
Suma la base del hogar más la responsabilidad civil adaptada a la actividad, los daños del huésped, los bienes del huésped, el reembolso de reservas y la asistencia específica.
En general, este es el que mejor encaja para una vivienda de uso turístico, aunque puede que necesites uno adicional si te lo pide tu comunidad autónoma.
Seguro de responsabilidad civil independiente:
Protege tu patrimonio frente a reclamaciones de terceros: indemnizaciones, defensa jurídica, fianzas y gastos judiciales.
Por sí solo no protege el continente, el contenido, el robo ni el incendio de tu propia vivienda. Así que es complementario al anterior y muy recomendable en todos los casos.
Recapitulando:
- Tener un seguro de hogar es una cosa y tener un seguro para vivienda de uso turístico es otra distinta.
- Y contratar un seguro para vivienda de uso turístico con responsabilidad civil no significa que queden cubiertos automáticamente los daños que el huésped cause a tu propia casa.
Coberturas clave en una vivienda turística
Incendio, robo y daños por agua
Es la base que antes llamamos “multirriesgo”. Protege el continente (la vivienda) y, si procede, el contenido frente a incendio, robo, daños por agua, fenómenos atmosféricos, roturas y urgencias.
Responsabilidad civil frente a huéspedes, vecinos y terceros
Un seguro de responsabilidad civil para viviendas turísticas responde por los daños corporales o materiales que sufran terceros y de los que tú seas responsable:
- Si un huésped se resbala
- Si a tu vecino le llega una filtración de agua
- Si a un peatón se le cae algo de tu balcón…
Daños causados por huéspedes
El seguro de responsabilidad civil protege frente a terceros, pero no cubre por sí mismo los desperfectos que el huésped provoca en tu propia vivienda.
Para eso necesitas la cobertura específica de daños del huésped:
- Actos vandálicos
- Robo del mobiliario
- Roturas ligadas a la estancia…
Defensa jurídica
Puede activarse ante reclamaciones del huésped, conflictos con suministros, daños o procedimientos administrativos ligados a la actividad.
Pérdida de ingresos por alquiler
Si, por ejemplo, un siniestro te obliga a desalojar la vivienda y dejas de facturar, esta cobertura compensa esa renta perdida.
De todas maneras, es necesario distinguir entre la pérdida de alquiler por un siniestro cubierto y el impago de un arrendatario (que en el caso del alquiler vacacional es muy improbable). No son lo mismo ni pertenecen siempre al mismo producto.
Coberturas opcionales y complementarias
También es recomendable contratar la asistencia urgente 24 horas, la sustitución de cerraduras, el bricohogar, la restauración estética, la cobertura de bienes del huésped y el reembolso de reservas canceladas por un siniestro.
En cualquier caso, recuerda que si trabajas con plataformas, AirCover de Airbnb, por ejemplo, ofrece cierta protección al anfitrión, pero con sus propios términos y exclusiones. Sin embargo, lo ideal es que esto lo uses más como complemento de tu póliza y no como sustituto del mismo.
Qué seguro debes tener según el tipo de inmueble
Aquí tienes algunas opciones:
Apartamento turístico urbano: prioriza tener un seguro de responsabilidad civil amplio que incluya daños por agua, incendio, robo y defensa jurídica, más la compatibilidad con la comunidad de propietarios.
Villa o chalet: revisa qué cubre el seguro de responsabilidad civil para ver si incluye los daños en exteriores (piscina, jardín, barbacoa, etc.) y la amplitud del continente y contenido.
Segunda residencia que alquilas algunos periodos: se puede contratar un seguro de segunda residencia que permita el alquiler turístico o por días. En este caso tan concreto, además deberías tener el seguro de hogar y el de responsabilidad civil.
Vivienda con alta rotación de huéspedes: lo recomendable, como ya hemos visto hasta ahora, es un seguro específico para alquiler vacacional.
Qué revisar antes de contratar un seguro para vivienda turística
Antes de firmar, repasa estos cinco puntos:
- Uso declarado en la póliza: que conste por escrito que la vivienda se explota turísticamente.
- Capital de responsabilidad civil: compara el capital contratado con el mínimo que exige tu comunidad autónoma.
- Franquicias y exclusiones: lee qué incluye y cuánto pagas en cada siniestro.
- Cobertura de reservas, huéspedes y cerraduras: las garantías operativas marcan la diferencia si tienes cualquier contratiempo.
- Defensa jurídica y pérdida de rentas: si la vivienda es tu fuente de ingresos, estas dos coberturas siempre deberían estar (especialmente si tu alquiler es de tipo tradicional).
¿Necesitas asesoramiento para saber qué seguro elegir?
Si todavía tienes dudas sobre qué seguro elegir o prefieres no tener que enfrentarte a todos estos trámites legales en solitario, en Home2book nos dedicamos a la gestión integral para propietarios y revisamos este tipo de detalles todos los días con los propietarios en las más de 600 viviendas que administramos.
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