¿Tienes un alojamiento de alquiler vacacional en Andalucía y quieres obtener el mayor beneficio posible? Te ofrecemos una guía completa con consejos prácticos para que tu vivienda vacacional de Andalucía se convierta en un activo que genere ingresos pasivos mientras disfrutas de una vida tranquila y con más tiempo libre.
Aquí la tienes…
Andalucía: un lugar espléndido para ofrecer viviendas de alquiler vacacional
Andalucía es uno de los destinos turísticos más importantes de España: clima agradable, playas, cultura, algunos de los mejores museos del mundo, ciudades históricas y cosmopolitas, naturaleza, calidad de vida y, por supuesto, una sociedad abierta y acogedora.
Además, dispone de una de las mejores infraestructuras turísticas y hotelera del país que se complementa con una oferta de viviendas de alquiler vacacional que ha ido aumentando en los últimos años debido a la alta demanda de alojamiento de millones de personas que eligen esta comunidad autónoma para disfrutar de sus vacaciones, teletrabajar o hacer negocios.
Qué dificultades existen a la hora de gestionar viviendas de alquiler vacacional en Andalucía y cómo resolverlas
Movidos por la alta rentabilidad que se puede llegar a obtener con esta modalidad de alquiler frente al tradicional, los propietarios se han encontrado con estas dos situaciones:
- Muchos han empezado a ofrecer sus inmuebles como vivienda vacacional pero se han dado cuenta de que la gestión diaria resulta más difícil de lo que pensaban.
- Otros quieren introducirse en el mercado pero tienen dudas, precisamente, sobre cómo podrían superar la complejidad logística que implica este tipo de alquiler…
Porque, lo que debería sería un ingreso estable, pasivo y que solo debería requerir un mínimo esfuerzo, se convierte en un trabajo a tiempo completo donde los propietarios no pueden desconectar ni siquiera durante los fines de semana:
- Entrega de llaves constantemente y a horas intempestivas
- Limpieza exhaustiva y lavado de sábanas y toallas cada pocos días
- Reposición de electrodomésticos o mobiliario que se deteriora
- Periodos sin ocupación en los que no llegan las reservas
- Gestión de quejas de clientes porque no funciona el wifi o porque no saben cómo utilizar la cafetera…
- Y, todo ello, a veces, utilizando un idioma como el inglés que no todo el mundo domina.
En definitiva, han convertido su inmueble en una especie de hotel sin disponer de los medios adecuados.
¿Y quién quiere vivir así, sufriendo el estrés de tener que estar las 24h disponible?
No es necesario.
Aquí tienes varios consejos para darle la vuelta por completo a esta situación.
Consejos para gestionar tu vivienda de alquiler vacacional en Andalucía
Alquila tu vivienda por periodos cortos, medios o largos
Algunas personas piensan que el alquiler vacacional tiene que ofrecerse por periodos cortos, es decir, por días o pocas semanas porque es la estrategia más rentable; pero la realidad es que la situación ha cambiado en los últimos años:
- Antes, la mayoría de reservas provenían de personas que querían pasar sus vacaciones en alguno de los maravillosos lugares de Andalucía.
- Ahora, al segmento de turistas, se suma el de teletrabajadores o nómadas digitales (algunos de ellos incluso con sus propias familias).
¿Qué significa esto? Que ahora tienes que combinar, dependiendo de la época del año, los alquileres por periodos cortos, medios o largos.
¿De qué depende? De si es una época de baja o alta ocupación.
Vamos a explicarlo con más detalle:
De junio a septiembre, es decir, en verano, es el periodo de máxima ocupación que puedes tener en Andalucía si estás en una zona de costa y, por tanto, cuando más reservas vas a tener.
¿Qué ocurre en invierno? Muchos hoteles de zonas costeras cierran por cuestiones estacionales… y esto te da una gran ventaja competitiva si sabes utilizarla.
¿Cómo? Ofreciendo tu vivienda vacacional para disfrute de periodos medios o largos, es decir, por un mes o varios meses (no es necesario que sea por un año completo).
Y esto es así porque muchos empleados ahora tienen la posibilidad de trabajar en remoto y, tanto ellos, como los nómadas digitales, seguirán demandando un tipo de alojamiento que no tenga las complicaciones de un alquiler tradicional:
- Contratos que muchas veces no permiten estancias intermedias
- Escasez de viviendas de alquiler normal y a un precio desorbitado
- Fianzas por 2 o 3 meses (aunque la ley no lo permita)
- Pago de insumos no incluidos en el alquiler: agua, luz, internet…
Así que no lo dudes e intenta combinar las diferentes temporalidades del alquiler para tener siempre la vivienda ocupada y, con ello, la tranquilidad de tener una estabilidad constante de ingresos.
Incluso, si tienes algo de paciencia, puedes adentrarte en el mundo del revenue management para aprender a subir y bajar precios dependiendo de la época y la demanda. Pero esto lo vamos a tratar en el siguiente punto.
Sube y baja precios según la temporada
El revenue management consiste en gestionar la política de precios de tu vivienda vacacional en función de los periodos de ocupación del año y de algunos eventos externos que influyan en la demanda.
En palabras sencillas:
→ Si es verano y muchos huéspedes quieren alojarse en tu vivienda, subes los precios.
→ Si es temporada baja, los disminuyes.
Pero también existen otras situaciones:
- Puede que haya un evento importante como un concierto, una competición deportiva o una feria y se dispare la demanda.
- Puede que un influencer ponga de moda un destino.
- O puede que estén rodando la nueva producción de Netflix en las inmediaciones…
En todos los casos anteriores, podrías subir los precios para aumentar la rentabilidad de tu inmueble.
Ahora bien, tienes que ser muy prudente para que una mala política de precios no conduzca a una bajada de reservas. ¡Ten mucho cuidado!
Por eso, lo más recomendable es que te asesoren expertos en esta disciplina. Ellos sabrán indicarte una correcta política de precios dinámicos y, además, te explicarán cómo puedes cambiar el tipo de modalidad de alquiler que puedes ofrecer en cada momento: a corto, medio o largo plazo, como ya comentamos en el punto anterior.
Automatiza el envío de datos al Ministerio del Interior
Desde diciembre de 2024 es obligatorio recopilar ciertos datos de los huéspedes y enviarlos al Ministerio del Interior para que quede constancia de las personas que se están alojando en la propiedad.
Esto tiene varios inconvenientes para los propietarios, que tienen que enfrentarse a una alta carga burocrática:
- Tienen que registrarse y trabajar con una plataforma (SES.HOSPEDAJES) que requiere de certificado digital, es difícil de utilizar y a veces no funciona
- Deben informar de todas las entradas y salidas de los huéspedes en un plazo máximo de 24 horas
- Tienen que cumplir con la política de protección de datos y conservar la información de los huéspedes durante 3 años
Además, es preciso recabar hasta 42 datos sobre cada huésped, añadiendo gran complejidad a estas gestiones…
Y lo peor de todo es que no cumplir con estas normas, es decir, entregar todos los datos correctamente y almacenarlos de manera segura te puede acarrear cuantiosas sanciones económicas.
Por eso, te recomendamos:
- Que consultes y te familiarices con estas normativas:
- Reglamento General de Protección de Datos (RGPD)
- Ley Orgánica de Protección de Datos Personales y Garantía de los Derechos Digitales (LOPDGDD)
- Real Decreto 933/2021 (que regula las obligaciones de registro documental)
- Y, sobre todo, que automatices el envío de información al Ministerio del Interior para que no tengas que hacer estos trámites manualmente.
Si quieres saber cómo hacer el envío automático de información puedes consultarnos a través de este formulario.
Optimiza la atención de clientes
Lo dijimos al principio: una vivienda vacacional es casi como un hotel en miniatura y, cada vez más, los huéspedes demandan una atención personalizada (en su idioma) para:
- Saber cómo desplazarse por Andalucía: cuáles son los mejores medios de transporte para ir desde cualquiera de los aeropuertos, estaciones de tren o autobuses.
- Conocer las atracciones más cercanas: qué playas, restaurantes, sitios de interés turístico, museos, etc., existen por la zona y cuáles les recomendamos visitar.
- Entender el funcionamiento del wifi o los electrodomésticos: también suelen ser dudas comunes y que hay que repetir en muchas ocasiones.
- Sentirse escuchados cuando hay problemas: si algo se estropea, si se les escapa un vuelo o incluso si no saben cómo pedir un taxi, es preciso ayudarles para que no se sientan desamparados.
Pero claro, todo ello implica mucho tiempo de atención de llamadas, emails o WhatsApp, en un idioma que a veces no dominamos y en horas no laborales… y nadie quiere estar a las 6.00 am de un domingo respondiendo a todas estas peticiones.
¿Qué recomendamos en este caso?
Crea una guía escrita que puedas compartir en PDF con todo lo que necesitan saber sobre la zona de Andalucía donde se encuentre tu alojamiento y redacta de manera detallada todas aquellas dudas frecuentes que vayas recabando.
Esta guía breve se la puedes entregar de manera automática por email cuando los huéspedes hagan el check-in y aunque no evitará el 100% de las consultas, sí muchas de ellas.
Además, puedes realizar otras acciones complementarias:
- Deja constancia en la propia guía de que solo atenderás consultas en un determinado horario (salvo que haya una emergencia real).
- Si utilizas WhatsApp para comunicarte, instala de manera gratuita WhatsApp Business para establecer respuestas automatizadas con el horario de atención o incluso con explicaciones de dudas frecuentes.
Instala una cerradura automática
Una cerradura automática permite a los huéspedes acceder al alojamiento sin utilizar llaves físicas para que no tengas que desplazarte a entregarlas y recogerlas.
¿Cómo funciona?
Se genera un código PIN que cambia con cada reserva y que se puede enviar al cliente de forma automática por email o WhatsApp cuando vaya a hacer el check-in.
En otras ocasiones, si la comunidad no lo permite, se puede instalar un pequeño casillero de llaves que se abre con una combinación numérica. Es menos eficiente, pero también ahorra desplazamientos a los propietarios.
Contrata una empresa de limpieza y lavandería
¿Sabías que la limpieza es el factor que más valoran los huéspedes?
La ubicación puede ser excelente, las vistas maravillosas y el trato inmejorable, pero si determinadas áreas críticas como el servicio o la cocina no tienen la máxima pulcritud, recibirás una reseña negativa.
¿Y sabes qué implicaciones tiene esto?
Que tendrás una valoración negativa en Airbnb, Booking.com, Vrbo o cualquier otra plataforma especializada en alquiler vacacional y, por tanto, menores posibilidades de obtener reservas futuras.
Por este motivo, es fundamental que cuides este aspecto al máximo y que profesionalices la limpieza y la lavandería de sábanas y toallas.
No solo para garantizar que todo esté en perfecto estado sino para ser más eficiente:
- Evitando desplazamientos cada pocos días a la vivienda
- No dedicando horas a la propia limpieza
- Dejando de utilizar recursos propios (y que se estropean con tanto uso) como la lavadora, o gastando agua y electricidad, cuando la limpieza podría hacerse de forma industrial y con los productos más adecuados.
Consejo adicional: si de verdad no quieres tener problemas con esta cuestión, es mejor contar con una empresa gestora que coordine la limpieza. Ellos se encargan no solo de garantizar que el personal de limpieza acudirá el día y la hora de salida de los huéspedes sino también de comprobar que todo ha quedado impecable.
¿Quieres más información sobre este tipo de empresas? Puedes contactar aquí.
Asóciate con un “manitas” de tu localidad
Es normal, los electrodomésticos que tengas en tu vivienda de alquiler vacacional se van a estropear: ya sea la lavadora, el microondas, el termo, la cafetera o la televisión…
Y así ocurrirá también con la mesa del comedor, el sofá, las paredes, la cisterna del WC o una persiana.
Por eso, nuestra recomendación es que contactes con un “manitas” o una empresa local de mantenimiento (para que no te cobren demasiado por el transporte) que pueda acudir con la máxima rapidez posible cuando sea necesario para realizar estos pequeños arreglos o reponer las piezas que se vayan desgastando.
Es verdad, los electrodomésticos no se suelen estropear tanto y, si quieres, puedes encargarte tú mismo de reponerlos, pero te recomendamos que externalices, al menos, el resto de reparaciones.
Contrata una agencia de gestión de alquiler vacacional en Andalucía
Si aplicas los consejos anteriores vas a obtener muy buenos resultados, pero si prefieres no tener que preocuparte de nada y solamente recibir un ingreso mensual en tu cuenta, la recomendación es que contactes con una agencia de alquiler vacacional.
¿Qué agencia de alquiler vacacional elegir?
En Home2Book gestionamos más de 500 inmuebles de alquiler vacacional en las Islas Canarias y Andalucía, incluyendo servicios especializados de gestión alquiler vacacional en Sevilla, con la máxima tasa de satisfacción entre los propietarios. teniendo la máxima tasa de satisfacción entre los propietarios.
La clave de este éxito puede resumirse en:
- Nos encargamos de todo: instalación de cerradura automática, limpieza, publicación de anuncios de tu propiedad en todos los portales de alquiler vacacional, reparación de desperfectos, reposición de electrodomésticos, realización de fotos profesionales de tu inmueble, atención al cliente… ¡Todo!
- App y monitorización de reservas en tiempo real: dispones de una aplicación para saber en qué momentos se está alquilando tu propiedad y qué rendimientos vas a obtener a final de mes.
- Facturación: nos encargamos de la facturación para que no tengas que preocuparte de nada. Cada mes recibes el pago de los ingresos provenientes de tu propiedad (excluyendo la comisión de gestión) mediante una transferencia directa en tu cuenta. ¡Así de fácil!
- Envío de datos al Ministerio del Interior: puedes olvidarte del envío de la información de los huéspedes cada pocos días o semanas. Además, nos aseguramos de que se recaba toda la información necesaria, de que los datos quedan almacenados de forma segura por si tienes que afrontar una inspección y de que se envíen en el plazo estipulado.
- Equipo de más de 50 personas: disponemos de oficinas en todas las Islas Canarias y Andalucía, personal de limpieza y mantenimiento y un call center con decenas de personas atendiendo en horario continuo los 7 días de la semana durante 15 horas al día y en varios idiomas.
- Cercanía y trato directo: estamos presentes en todos estos puntos de Andalucía: Estepona, Marbella, Tarifa, Conil, Sotogrande, San Roque, Algeciras, Barbate, Campo de Gibraltar, Cádiz y Málaga.
- Máximo rendimiento de tu propiedad: te asesoramos para que establezcas una política de precios en función de la demanda y, si quieres, puedes delegar en nosotros la gestión de los tipos de alquiler (a corto, medio o largo plazo) dependiendo de la temporada y de las condiciones específicas de la zona en la que se encuentre tu vivienda vacacional.
- Asesoramiento legal: nos aseguramos de que cumples con todas las normativas autonómicas y locales.
¿Quieres conocernos?
Rellena este formulario o llámanos al teléfono +34 648 616 802 y estaremos encantados de atenderte.
