Publicar tu alojamiento en Airbnb es relativamente sencillo. De hecho, basta con crear el anuncio, poner un precio y esperar a que entren las reservas.
Sin embargo, ese camino no te garantiza, en absoluto, buenos resultados, ya que lo más probable es que no estés aprovechando todo el potencial de la plataforma para que tu propiedad esté reservada todo el año.
Por eso, antes de empezar en Airbnb, conviene conocer en profundidad:
- Cómo funciona la gestión del calendario
- Cómo son las políticas de cancelación
- Cómo utilizar la mensajería
- Y, sobre todo, cómo y cuándo te hace las liquidaciones la plataforma
Con esta información, seguro que te convertirás en un “host” de 10, tendrás menos problemas y, en caso de que aparezcan, sabrás cómo resolverlos.
Así que sin más dilación, vamos a ver cómo aprovechar al máximo Airbnb como propietario.
Qué es Airbnb y cómo funciona para propietarios
En esencia, Airbnb es un marketplace (o una tienda online, si lo prefieres) de alojamientos en el que puedes publicar tu alojamiento para que los huéspedes puedan reservarla los días en los que esté disponible.
En este sentido, es bastante parecido a cómo funciona Booking, aunque existen algunas diferencias que veremos a continuación, como es el caso de la publicación de los anuncios.
Pasos para publicar tu alojamiento en Airbnb
Paso 1.- Crea tu cuenta y verifica tu identidad
Lo primero que tienes que hacer es registrarte en Airbnb con un email de Google o Apple y luego verificar la cuenta con tu teléfono móvil y el documento de identidad (de manera similar a como ocurre cuando das de alta una cuenta bancaria).
A continuación, tienes que subir una foto de perfil y añadir una breve bio que se utiliza para generar confianza y personalizar la experiencia (algo que, por ejemplo, no ocurre en Booking).
Mientras haces esto, paralelamente, comprueba si tu ciudad o Comunidad Autónoma te exige tener una licencia o registro y ten el número listo porque te lo pedirán para poder publicar el anuncio.
Un consejo, para que no pierdas el acceso a Airbnb, guárdate en la barra de marcadores de tu navegador el login utilizando una etiqueta como “airbnb propietarios acceso” o similar.
Y si prefieres operar desde el móvil, instala la app: busca app airbnb propietarios o airbnb propietarios app en Google Play en la App Store para que te la puedas descargar y utilizar directamente desde tu teléfono.
Paso 2.- Crea un buen anuncio de tu vivienda
Empieza por el título, que debería ser, como su propio nombre indica, el titular de lo que ofreces. Puedes hablar de las vistas que tiene, de la ubicación y, si quieres, puedes destacar algún aspecto diferencial de tu propiedad.
A continuación, redacta una descripción que empiece con tu propuesta de valor, continúe por estancias y, en caso de que sea necesario, también indiques qué no tiene, por ejemplo, “ es un 3º sin ascensor” o “calle con ambiente de fiesta”.
Aunque no lo creas, poner lo negativo ayuda a manejar las expectativas y luego no tener problemas con las reseñas negativas que, como veremos más adelante, son cruciales para tener una buena reputación y mantener el calendario lleno todo el año.
Una vez que hayas hecho esto, que te llevará un tiempo, prepara las fotos de la vivienda: idealmente que estén sacadas con luz natural, que la composición sea limpia y elige una de ellas como la principal que llame la atención por su calidad o por su belleza para que el huésped se detenga cuando esté haciendo scroll.
No olvides incluir fotografías del salón, de los dormitorios, el baño, la cocina, los exteriores (si los tiene) y algún detalle que transmita el ambiente en el que van a pasar unos días agradables.
Finalmente, marca en el checklist los servicios o amenities que vas a ofrecer: wifi, aire acondicionado, cuna, escritorio, etc., y especifica cuál es la capacidad máxima de la casa y cuál es la distribución que tiene.
Paso 3.- Establece la disponibilidad, las normas y la política de cancelación
Empieza bloqueando tus fechas personales (si quieres tenerlas) y definiendo la estancia mínima (por ejemplo, 2–3 noches para que no tengas demasiada rotación).
Después, escribe unas normas claras que respondan a las preguntas que suelen hacerse los huéspedes:
- ¿Se permite fumar?
- ¿Puedo llevar mascotas?
- ¿Puedo hacer fiestas?
- ¿Debe haber silencio a partir de una hora concreta?
- ¿Puedo llevar visitas?
- ¿En qué horarios me atenderá el propietario si tengo algún problema?.
Por último, en cuanto a cancelaciones, te recomendamos que busques un equilibrio entre una opción flexible y otra más firme para determinadas fechas.
Importante: a finales de este año está previsto que esté disponible la cancelación gratuita en 24h si se hace con, al menos, 7 días de antelación.
Paso 4.- Ajusta los precios y haz descuentos (si corresponde)
Primero, te recomendamos que investigues las propiedades que ya se están ofertando en tu zona, que las compares con la tuya y que fijes un precio base en línea con lo que hayas encontrado.
Luego, calcula tu tarifa de limpieza para cubrir el coste real incluyendo tanto la limpieza profesional como la ropa de cama, toallas, etc.
Después, si es la primera vez que tu propiedad está en Airbnb, activa el descuento de lanzamiento (primeras 3 reservas) y, si lo que buscas es que te reserven por estancias largas, también puedes utilizar los descuentos semanales o mensuales.
Finalmente, aunque recomendamos que un experto en revenue management te ayude con esta última gestión, también puedes activar el Smart Pricing para que los precios suban o bajen dependiendo de la demanda. Eso sí, ten cuidado y establece un rango mínimo y máximo para proteger tu margen y que no pierdas dinero.
Cómo gestionar las reservas y la comunicación con los huéspedes
Este aspecto es un poco diferente a cómo funciona Booking, por ejemplo, donde las reservas te llegan de forma inmediata y no las puedes aprobar o rechazar.
En Airbnb, si quieres, puedes configurar la plataforma para que primero recibas una solicitud y luego puedas decidir si la aceptas o no en un plazo de 24 horas.
Si no quieres hacerlo así, y prefieres no complicarte demasiado, también puedes poner la reserva inmediata para que el huésped pueda confirmar su reserva al instante (siempre y cuando cumpla con unos filtros mínimos que hayas establecido).
En lo que respecta a las comunicaciones con los huéspedes, debes tener en cuenta que la conversación empieza bastante antes de que el viajero llegue a tu vivienda.
Por eso, te recomendamos que para que empiece bien la relación y tengan la mejor experiencia posible, sigas una estrategia que nos ha funcionado muy bien gestionando más de 600 propiedades en esta plataforma:
- Envía un mensaje de bienvenida corto y humano una vez que se confirme la reserva
- Dos días antes del check-in, mándale un texto con las instrucciones de llegada (acceso, aparcamiento y contacto de emergencia).
- 24 horas antes, pide la hora prevista de llegada para coordinar los accesos y si usas lockbox o smart lock, deja el código claro y añade un plan B por si tienen problemas para entrar.
- El mismo día, envíale un recordatorio amable para que no se olviden de nada.
¡Ojo!, recuerda que la plataforma premia a quien responde rápido y bien. Así que si contestas en minutos y mantienes el ratio por encima del 90%, mejorarás posiciones y te acercarás a ser un Superhost, con todas las ventajas que conlleva.
De hecho, lo ideal es que tengas la app en tu móvil (como dijimos antes) para poder responder sin depender de la extranet a la que se accede desde el ordenador.
Cómo funcionan las comisiones y los pagos
El sistema de pago de Airbnb puede ser un poco confuso, así que vamos a aclararlo.
En resumen, tienes 2 opciones:
1.- Si trabajas con tarifa compartida (split fee), tú pagas el 3% sobre el subtotal, mientras que el huésped asume su tarifa, que puede llegar hasta 14% según el país y el importe.
2.- Si eliges tarifa solo anfitrión (host-only), tú te haces cargo de ese 14% y el huésped ve solo el precio final.
En cuanto al cobro, Airbnb emite tu pago 24 horas después del check-in y, a partir de ahí, dependiendo del método de pago pueden darse varias situaciones:
- Si es una transferencia, el pago suele tardar de 3 a 5 días hábiles
- PayPal ronda más o menos 1 día
- Y por Payoneer te puede llegar incluso en menos de 24 horas.
Por otra parte, si gestionas una estancia de más de 28 noches, cobras a las 24 horas tras el primer check-in y luego ya mes a mes.
Y, por último, si tu cuenta es nueva, puede aplicarse una retención del primer pago de 30 días como medida de control antifraude. Pero no te preocupes porque es un procedimiento normal y solo se hace la primera vez.
Qué es AirCover y cómo se utiliza para gestionar incidencias
No es lo habitual pero, en ocasiones, puedes tener problemas con algunos huéspedes que han causado un desperfecto en la vivienda, ya sean cuestiones leves como manchas en los sofás u otras más graves como la rotura completa de muebles o de algunas baldosas.
Pero no te preocupes porque Airbnb tiene un sistema de protección que denominan AirCover para Anfitriones y que incluye daños por valor de hasta 3 millones de dólares y responsabilidad civil de hasta 1 millón, en caso de que alguno de los huéspedes resulte herido debido, por ejemplo, al mal estado de conservación de algún aspecto de tu inmueble.
Si se te presenta alguno de estos casos, te damos algunas recomendaciones para que todo se solucione de la mejor manera posible:
Primero, documenta el incidente con fotos, vídeos, tickets o presupuestos que hayas necesitado para reparar los desperfectos.
Segundo, abre el caso en el Centro de Resoluciones y actúa rápido porque solo dispones de 14 días desde el check-out o hasta la llegada del siguiente huésped para solucionarlo (lo que ocurra antes).
Si el huésped acepta, asunto resuelto y si no responde o rechaza en 24 horas, entra en juego el equipo de AirCover para resolver el caso.
Sea como sea, bajo ningún concepto pienses que AirCover sustituye a tu seguro de hogar, es solo un complemento del mismo. Así que, por favor, ten cuidado y no lo canceles.
Cómo funcionan las reseñas y cómo utilizarlas a tu favor para tener más reputación
Las reseñas son un capítulo aparte que debes tener muy en cuenta porque de ello dependerá tu reputación.
Lo primero que debes saber es que aquí se aplica la política de “doble ciego”, es decir, que tú haces una valoración y tu huésped también. Ambas se publican a la vez o después de 14 días (que es el tiempo máximo que te da Airbnb para responder).
En la práctica, lo que más afecta a la nota final no son los trucos, ni las supuestas fórmulas secretas, sino algo tan simple como la gestión de expectativas:
- Si prometes vistas, que se vean
- Si no hay ascensor, dilo
- Si la calle tiene ambiente nocturno, avísalo.
Porque gracias a esta transparencia, la experiencia es más predecible y los malos entendidos casi desaparecen. ¿Te acuerdas que lo comentamos al principio?
Aún así, no está de más seguir estas buenas prácticas:
Si surgen problemas responde rápido, propón una solución concreta y deja constancia por mensaje (así, si hay disputa, tendrás trazabilidad).
Al despedirte, agradéceles la estancia y pídeles una reseña con elegancia. Además, si puntúas tú primero, muchos huéspedes te corresponderán y dejarán la suya también.
Y en el caso de que en una reseña recibas insultos o falsedades, siempre puedes solicitar una revisión para que Airbnb la elimine.
Pros y contras de utilizar Airbnb como propietario
Los beneficios de utilizar Airbnb para propietarios son evidentes:
- Te da flexibilidad para abrir y cerrar el calendario cuando quieras
- Te permite hacer los cobros de una manera sencilla
- Y te ofrece un alcance global que sería difícil de conseguir en solitario.
Ahora bien, hay ciertos costes e inconvenientes que deberías tener en cuenta:
Por un lado, están las comisiones, que tienes que aceptar como parte del juego. Si quieres estar en Airbnb tienes que integrarlas en tu precio y elegir, como dijimos al principio, entre split (una parte el propietario y otra el huésped) y host-only (solo el propietario).
Por otro lado, está la operativa, que a veces cansa a los propietarios porque suelen hacer todo a mano. Pero tiene solución si automatizas algunos mensajes, estandarizas la limpieza y usas el self check-in para no tener que estar entregando llaves todo el día.
También está la cuestión de la estacionalidad, que obliga a estar haciendo cambios de precios y promociones para no verte sin reservas durante determinados períodos y conlleva saber unos mínimos de revenue management:
- Establecer precios mínimos de noches distintos para los días entre semana y los fines de semana
- Aprovechar los eventos como conciertos o fiestas para subir precios
- Aplicar ofertas de larga estancia cuando baje la demanda…
Y, por último, también existe el riesgo de que se produzcan daños en tu vivienda, pero para lo cual también puedes establecer ciertas medidas de protección:
- Poner normas claras
- Tener fotografías del estado de la casa antes y después de la estancia
- Y, si hay incidentes, abrir el caso antes del plazo de 14 días que ya comentamos.
Así que, como ves, esto, los beneficios superan ampliamente a las desventajas y ya tienes toda la información que necesitas para empezar y pasar de ser un propietario novato a un airbnb propietario top.
¿Necesitas ayuda para gestionar tu propiedad?
Ya lo dijimos, estar presentes en Airbnb no es difícil, pero sí conlleva un trabajo diario constante para poder atender a tus huéspedes como se merecen:
- Responder a todas sus peticiones
- Entregar las llaves
- Atenderlos todos los días (incluso los fines de semana)
- Reponer enseres cuando hace falta
- Gestionar las limpiezas…
¿De verdad pusiste una vivienda en alquiler vacacional en Airbnb para seguir trabajando?
En Home2Book somos profesionales de la gestión de alquiler vacacional y administramos en este momento más de 600 viviendas en este régimen.
Contamos con profesionales especializados en atención al cliente, revenue management y marketing para ayudarte a que tu vivienda esté siempre alquilada. Además, nos encargamos de la limpieza, de la entrega de llaves e incluso de arreglar los desperfectos para que no tengas que preocuparte por nada.
Así que si lo deseas, puedes contactarnos a través de este formulario y estaremos encantados de ayudarte en todo lo que necesites.
