Si tienes una vivienda en propiedad y estás pensando en ponerla como alquiler vacacional, debes saber que no es lo mismo un apartamento turístico que una vivienda de uso turístico.
Parecen lo mismo, pero las implicaciones legales son diferentes.
Así que hemos preparado una guía rápida para que sepas:
- Qué modelo encaja mejor con tu inmueble
- Qué riesgos legales debes vigilar
- Y qué impacto puede tener cada opción en la gestión diaria y en tu rentabilidad
Eso sí, ten presente que la normativa cambia por comunidad autónoma e incluso por municipio, así que asesórate antes de hacer cualquier movimiento.
Dicho esto, vamos a empezar por el principio…
¿Qué es un apartamento turístico?
El apartamento turístico es un conjunto de unidades de alojamiento dentro de un mismo edificio, complejo o urbanización y, lo habitual, es que una sola empresa o titular explote todos los apartamentos como si fuera un pequeño hotel o apartahotel.
A partir de aquí, la mayoría de normativas autonómicas coinciden en varios puntos clave:
- Se destina de forma continuada al alojamiento turístico
- Suele haber servicios comunes para los huéspedes, como recepción, limpieza, cambio de ropa de cama y toallas o mantenimiento
- Se exige una licencia de actividad turística y la inscripción en el registro de establecimientos turísticos de la comunidad autónoma
- Y el establecimiento se clasifica en categorías, muchas veces mediante llaves o estrellas, con requisitos mínimos de superficie, equipamiento y servicios
Ahora bien, el 95% de los propietarios no optarán por esta figura porque, probablemente excederá sus capacidades, sino que se regirán por la que veremos a continuación…
¿Qué es una vivienda de uso turístico o vivienda vacacional?
Veamos entonces, ahora sí, la figura que más interesa a muchos pequeños propietarios: la vivienda de uso turístico, es decir, una vivienda residencial que se destina de forma habitual al alojamiento turístico.
Por ejemplo:
- El típico piso en un edificio de vecinos
- Una casa unifamiliar cerca de la playa
- O un apartamento céntrico en una capital de provincia.
En cualquiera de los casos, la clave es que el inmueble tenga naturaleza residencial, con su cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación.
Y, por supuesto, que cumpla con estas características:
- Se alquila de forma temporal, por días o semanas, a veces por meses (con límites)
- Se cede la vivienda amueblada y equipada, lista para entrar a vivir
- La comercialización se hace a través de canales turísticos como Airbnb o Booking
- La actividad es continuada, no es un alquiler esporádico aislado
Veamos entonces las diferencias con el punto anterior para tenerlo 100% claro y no cometer errores.
¿Cuál es la diferencia entre apartamento turístico y vivienda de uso turístico?
1. El uso de la propiedad es diferente
En un apartamento turístico, el inmueble se concibe desde el principio como un establecimiento turístico profesional. El edificio completo o el conjunto de unidades se dedica de forma global al alojamiento de corta estancia. No tiene sentido que un vecino viva allí todo el año y comparta escalera con huéspedes de paso, porque el edificio entero funciona como “producto” turístico.
En cambio, en una vivienda de uso turístico hablamos de una vivienda residencial individual en un edificio de vecinos o en una urbanización. La vivienda puede haber sido usada como residencia habitual del propietario en algún momento y, en muchos casos, podría volver a ese uso si la normativa lo permite.
Por eso se suele decir que los apartamentos turísticos no pueden tener carácter residencial, mientras que las viviendas de uso turístico sí pueden ser utilizadas por sus propietarios.
2. La regulación y normativas no son las mismas
Si pasamos al plano normativo, la diferencia también es clara.
Por una parte, el apartamento turístico es parecido a un hotel y se regula mediante decretos autonómicos que detallan: categorías, servicios mínimos, requisitos técnicos, funcionamiento de la recepción, distintivos, inspecciones y régimen sancionador.
Por otra parte, la vivienda de uso turístico se regula, en cambio, mediante decretos de viviendas de uso turístico o viviendas vacacionales, en los que se especifican cuestiones como:
- Máximo número de plazas
- Condiciones de habitabilidad
- Requisitos de equipamiento
- La obligación de presentar una declaración responsable
- La inscripción en el registro de viviendas turísticas
Y, cada vez con más fuerza, las limitaciones urbanísticas y los cupos por zonas.
3. Los servicios ofrecidos también difieren
En los apartamentos turísticos, se prevén servicios como recepción, atención al público en horarios determinados, limpieza, cambio de ropa de cama o incluso servicios de restauración. No siempre son obligatorios todos, pero la figura se diseña pensando en un servicio estándar y profesional.
Mientras que , en una vivienda de uso turístico, el concepto gira en torno a la cesión de la vivienda equipada y no tanto en ofrecer servicios añadidos.
Ventajas y desventajas de ambos modelos
Ahora que tenemos claras las bases, podemos entrar en lo que realmente te interesa como propietario: ¿qué ventajas y desventajas tiene cada modelo para ti?
Ventajas y desventajas de los apartamentos turísticos
Entre las ventajas principales podríamos destacar:
- Es un establecimiento turístico profesional, lo que facilita que su comercialización
- La tarifa media suele ser más alta (aunque no siempre), gracias a la sensación de producto más cercano a un hotel
- La gestión puede ser más eficiente, ya que una misma estructura de recepción, limpieza y mantenimiento da servicio a muchas unidades
Sin embargo, obviamente, también hay desventajas:
- Necesitas una inversión inicial muy elevada, ya que hablamos de edificios y no de una sola vivienda.
- Los requisitos técnicos y de servicio son más exigentes, tanto en la fase de apertura como en la de mantenimiento
- La tramitación de licencias de actividad es más compleja y con mayor exposición a inspecciones
- El riesgo regulatorio puede ser elevado, sobre todo en ciudades donde se están endureciendo las reglas para nuevos establecimientos
Ventajas y desventajas de las viviendas vacacionales
En el caso de las viviendas vacacionales, las ventajas más claras son que:
- Permiten monetizar una vivienda residencial existente, sin necesidad de adquirir un edificio completo
- Tienen una puerta de entrada más flexible para pequeños propietarios
- Los requisitos técnicos se parecen más a los de una vivienda estándar
- La inversión inicial se concentra en adaptar la vivienda y en profesionalizar la gestión
Pero también hay varios puntos delicados:
- Las restricciones urbanísticas son cada vez más importantes: cupos de licencias, zonas tensionadas donde se prohíben nuevas viviendas vacacionales, exigencia de compatibilidad con el planeamiento, etc.
- Pueden existir conflictos con comunidades de vecinos, sobre todo en edificios donde la convivencia entre residentes y turistas no se gestiona bien
- La carga de gestión diaria puede ser intensa si el propietario no se apoya en un gestor profesional (como nosotros 😉)
¿Cuál es más rentable y más fácil de gestionar?
No existe una respuesta única, porque depende de mil factores. Pero aquí tienes algunos puntos clave que puedes tener en cuenta:
Rentabilidad de un apartamento turístico vs. vivienda vacacional
- En un apartamento turístico: si la ubicación es buena y la gestión es profesional, se pueden alcanzar tarifas y ocupaciones muy interesantes pero la inversión inicial y los costes fijos son más altos.
- En la vivienda de uso turístico: la entrada es más accesible. Puedes partir de una vivienda que ya posees y convertirla en alquiler vacacional, pero la rentabilidad es sensible a la estacionalidad, la competencia, las comisiones de las plataformas o las limitaciones legales.
Gestión de un apartamento turístico vs. vivienda vacacional
- En apartamentos turísticos, la gestión se parece bastante a la de un hotel: tiene recepción, atención al cliente, personal estable de limpieza y mantenimiento… Así que, como te puedes imaginar, todo esto exige estructura, procesos y equipo.
- En viviendas de uso turístico, cada vivienda tiene su propia logística de entradas y salidas, limpieza y mantenimiento. Así que el reto aquí es profesionalizar la gestión (algo que puedes conseguir si lo delegas en una empresa especializada?
¿Eliges la vivienda vacacional?
Si eres como el 95% de propietarios, seguramente, te habrás decantado por la vivienda vacacional y, en ese caso, podemos ayudarte.
En Home2Book somos una empresa alquiler vacacional que administra más de 600 propiedades en España. Contamos con profesionales especializados en atención al cliente, revenue management y marketing, y nos encargamos de todas las gestiones (como la limpieza, la entrega de llaves e incluso de arreglar los desperfectos) para que no tengas que preocuparte de nada.
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