Cuando tienes una vivienda para arrendar, lo primero que piensas es: ¿debo ponerla en alquiler tradicional, por temporadas o vacacional?
Si tú también te haces esta pregunta, este artículo te puede interesar, ya que vamos a tratar los pros y contras de cada modalidad para que puedas elegir cuál se adapta mejor a tus necesidades.
Vamos a verlo…
Alquiler tradicional: el alquiler de toda la vida
El alquiler tradicional ya lo conoces, consiste en firmar un contrato con un inquilino por un periodo largo, que utilizará el inmueble como vivienda habitual.
En España, este tipo de alquiler se rige por la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos) y estipula que:
- La duración mínima del contrato debe ser de 5 años
- La renta se acuerda entre las dos partes libremente
- Cada año se actualiza la renta conforme al IPC o al IGC (si el contrato se firmó antes de 2023). En caso de ser posterior a esta fecha, tiene un tope máximo estipulado por el Gobierno del 2,2%.
- La fianza puede ser como máximo de 1 mensualidad (aunque se puede pedir una garantía adicional de 1 mes más).
- El arrendador tiene que encargarse de todas las reparaciones del inmueble, los electrodomésticos y enseres que se encuentren en su interior (si su deterioro se produce de manera natural)
Ventajas del alquiler tradicional
- Te garantizas que tu inmueble está en uso durante todo el periodo
- Tienes ingresos estables y predecibles (siempre que no haya impagos)
- Rotan menos los inquilinos
- Tienes un 60% de deducción en el IRPF por alquiler de vivienda habitual
Desventajas del alquiler tradicional
En los últimos años, hemos visto que las desventajas del alquiler tradicional en España son muchos:
Renta mensual más baja: si la comparamos con el alquiler vacacional o por temporada, que puede incluso duplicarse, por lo que existe un coste de oportunidad enorme si se opta por esta modalidad.
Riesgo de impago: si un inquilino deja de pagar y quieres ejecutar un desahucio justificado vas a tener que ir a juicio y puedes tardar como mínimo 5 años (+3 años adicionales de prórroga e incluso 1 más si se declara en vulnerabilidad para que se haga efectivo… ¡En total 9 años!). Sin contar con que el propietario tiene que hacerse cargo del coste del agua y de la luz.
Desgaste de la propiedad: al contrario de lo que se suele pensar, el alquiler tradicional es el que más castiga los inmuebles, ya que los inquilinos desarrollan gran parte de su vida en el interior y utilizan de manera constante los electrodomésticos y enseres que tienen.
Control de precios: a partir de 2023 el Gobierno impone la subida máxima que puedes aplicar al alquiler, que suele estar por debajo del IPC. ¿Qué significa esto? Que, literalmente, cada año ganas menos dinero por el mismo alquiler.
Y, como derivado de todo ello, cada vez menos personas se inclinan por utilizar esta modalidad.
Sobre todo cuando entienden que existen estas otras opciones que veremos a continuación…
Alquiler por temporadas: menos conocido pero muy rentable
El alquiler por temporadas se parece al tradicional pero con una salvedad: su duración debe ser obligatoriamente mayor a 1 mes y menor a 1 año.
Además, se caracteriza por:
- Existir contrato: aunque sea por una temporada, también requiere de un contrato
- Tener una motivación: por ejemplo, un maestro que está desplazado de su lugar de origen y necesita alquilar un inmueble durante 1 curso académico. (Y debe constar así en el contrato).
- No tiene prórroga automática: cuando el periodo se termina puedes rescindirlo sin problemas.
Ventajas del alquiler por temporadas
Mayor rentabilidad: puedes subir el precio cada poco tiempo sin estar sujeto a las restricciones del IPC o al control de precios.
Alternativa al vacacional: si una comunidad de vecinos o un ayuntamiento no permite el uso vacacional de la vivienda siempre puedes recurrir al alquiler por temporadas. No te lo pueden prohibir.
No es una actividad clasificada: en algunas comunidades autónomas como, por ejemplo, en Canarias, si quieres ofrecer tu casa en régimen de alquiler vacacional tienes que solicitar una Licencia de Actividad Clasificada.
¿Qué es una actividad clasificada? Son aquellas que pueden generar molestias a los vecinos y requieren, además de la licencia y el pago de las tasas, de un informe técnico favorable y de previsibles inspecciones en el futuro para garantizar el cumplimiento.
Estabilidad de inquilinos: al contrario del alquiler vacacional, que requiere estar constantemente buscando reservas por periodos cortos, aquí te puedes garantizar los inquilinos por períodos más largos sin tener que recurrir constantemente a plataformas como Airbnb o Booking.com.
Menor riesgo de impagos: este tipo de alquiler está pensado para perfiles como profesores, que necesitan el inmueble durante un tiempo muy determinado, por lo que, en caso de impago (que rara vez se produce porque suelen ser solventes) sí puedes ejecutar un desahucio de manera más rápida.
Desventajas del alquiler por temporadas
El contrato debe estar bien justificado: si no has especificado la motivación del contrato correctamente es posible que a efectos legales se considere un contrato de alquiler tradicional, con todo lo que ello conlleva: prórroga automática, riesgo por impagos e imposibilidad de ejecutar desahucios, etc.
Menos rentable que el vacacional: depende del caso y de la zona, pero si la demanda es muy alta, es probable que el alquiler vacacional supere los ingresos mensuales que obtendrías con un alquiler por temporadas.
Menos estabilidad respecto al tradicional: como los periodos son más cortos, no te garantizas un uso de la propiedad por 5 años, pero es fácil conseguir inquilinos a través de plataformas como Idealista o Fotocasa, que tienen la opción de “temporada”.
Alquiler vacacional: muy rentable pero en algunos casos saturado
La característica fundamental del alquiler vacacional es que no se puede considerar como una vivienda habitual y, en lugar de inquilinos, ahora tienes huéspedes.
Además, en general, es la modalidad más rentable de todas, aunque dependerá de muchos factores:
- Que el ayuntamiento y la comunidad de vecinos lo permita
- Que la demanda en la zona sea alta
- Que el Gobierno no lo limite (como ha ocurrido en Nueva York y ocurrirá en Barcelona a partir de 2028).
Pero, en 2025, si estás en Andalucía, Canarias u otras zonas turísticas, sigue siendo una muy buena opción.
Ventajas del alquiler vacacional
Mayor rentabilidad: como decíamos, el precio por noche es el más alto de todos, así que en esto no hay duda. Pero es que, además, puedes ajustar dinámicamente los precios utilizando técnicas de revenue management. Por ejemplo, si en una fecha determinada sabes que va a haber un concierto o una festividad, puedes aumentar los precios.
No requiere contrato: como no se rige por la LAU, no es necesario hacer contrato ni solicitar una fianza, reduciendo considerablemente la burocracia y las barreras de entrada.
Desalojos inmediatos (o casi): a todos los efectos, un alquiler vacacional es casi como una habitación de hotel. ¿Y qué significa esto? Que si una persona permanece más tiempo del debido se puede llamar a la policía para que desaloje la casa inmediatamente. No hay juicios ni tiempos de espera.
Clientes internacionales: utilizando plataformas como Airbnb, Booking.com o VRBO puedes acceder a una inmensa cantidad de posibles huéspedes que quieran alojarse en tu propiedad.
Desventajas del alquiler vacacional
Actividad clasificada: como comentábamos antes, en comunidades autónomas como Canarias, el alquiler vacacional está considerada una actividad que puede implicar molestias para los vecinos, por lo que es necesario obtener la correspondiente licencia para empezar a operar.
Mayor burocracia: ¿sabías que desde diciembre de 2024 es obligatorio enviar los datos de los huéspedes al Ministerio del Interior? Esto es así con cada persona (que debe responder ¡hasta 42 preguntas!) y con cada check-in en un plazo máximo de 24 horas, aumentando la carga burocrática que soportan los propietarios.
Inseguridad jurídica: no sabemos si el modelo Nueva York (que ha obligado a que el alquiler vacacional tenga una duración mínima de 1 mes) o Barcelona (que supuestamente lo eliminará en 2028) acabarán imponiéndose en el resto de España.
Complejidad operativa: necesitas una empresa de limpieza, lavandería, entrega de llaves, atención al cliente en varios idiomas y 24/7, gestión de datos de clientes y envío al Ministerio del Interior, reparación de enseres que se estropean, etc. Si no quieres vivir para tus huéspedes, es obligatorio contratar una agencia de alquiler vacacional que se encargue de todo.
¿Qué modalidad de alquiler vas a elegir?
Ahora que tienes una visión panorámica con los pros y contras de cada tipo de alquiler (tradicional, por temporadas y vacacional), ¿por cuál te decides?
En realidad, si lo piensas, no tiene por qué ser solo uno, puedes ofrecer tu inmueble por una temporada de 9 meses, en periodo escolar, y luego como vacacional durante el verano para maximizar los ingresos…
¡Las posibilidades son infinitas!
Lo importante es que tomes una decisión informada. Así que si tienes dudas y quieres informarte sobre cómo lo hacemos en Home2Book, donde gestionamos +500 viviendas en Canarias y Andalucía, solicita información rellenando este formulario o llamándonos al teléfono +34 648 616 802.
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