Si tienes un piso y estás valorando alquilarlo en régimen vacacional, lo primero que quieres saber es cuánto dinero vas a ganar mensualmente, ¿verdad?
Y la segunda pregunta, igual de importante, es: ¿qué gastos de alquiler vacacional voy a tener?
En este post te ayudamos a responder estas dos preguntas con cifras de mercado y sin tecnicismos para que sepas:
Qué gastos tiene una vivienda turística, separados en fijos y variables
– Los costes que más se suelen olvidar y conviene tener fichados
– Cómo funcionan los impuestos para el propietario
– Un cálculo sencillo de cuánto cuesta mantener la propiedad al año
Aquí lo tienes…
Qué gastos tiene una vivienda vacacional
Cuando hablamos de los gastos de una vivienda turística, lo más útil es separarlos en tres grupos:
- Los que pagas siempre (fijos)
- Los que dependen de cada reserva (variables)
- Los que van ligados a la comercialización
Tenerlos ordenados así te da una perspectiva más clara de lo que necesitas saber.
Gastos fijos
Los gastos fijos de alquiler vacacional son los que llegan cada mes o cada año, esté ocupada o no la vivienda.
Son tu base de partida y, lo bueno, es que se pueden prever con bastante exactitud:
Comunidad de propietarios
El rango más habitual va de los 50 €/mes a los 110 €/mes.
Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)
Depende del valor catastral y del tipo que aplique tu municipio, que se mueve entre el 0,4 % y el 1,10 %.
Tasa de basuras
Según la OCU en 2025, el coste entre capitales españolas va de los 62 a los 202 € anuales para un mismo tipo de hogar.
Seguro
Ronda los 176 a 250 €/año como referencia de mercado. Para uso turístico es bueno tener una cobertura con responsabilidad civil frente a huéspedes, así que pide presupuesto para tu caso concreto.
Internet
Casi obligatorio para que los huéspedes valoren bien la estancia. La fibra básica va de 120 a 250 €/año.
Software y channel manager
Si te lo gestionas tú, necesitarás una herramienta para centralizar los anuncios y el calendario. Calcula entre 192 y 278 €/año más o menos.
Ten en cuenta una novedad importante: desde abril de 2025, la comunidad puede acordar un recargo de hasta el 20 % en los gastos comunes para las viviendas de uso turístico.
Así que si tu edificio ya lo ha votado, esa cuota puede cambiar bastante respecto a lo que pagabas antes. Es mejor que lo compruebes.
Gastos variables por reserva
Estos son los gatos que habíamos dicho antes que cambian con cada estancia.
Y suelen ser estos:
- Limpieza: el mercado en España se mueve entre los 30 y los 120 € por servicio, según la superficie que tenga.
- Lavandería: los proveedores trabajan desde 1 €/kg o por pieza (hay ejemplos también de 0,40 € por sábana y 1,49 € por toalla).
- Reposición y amenities: jabón, papel, café, bolsas, alguna toalla o sábana que se va estropeando. Cada partida es pequeña, pero sumadas cuentan, así que mejor tenerlo controlado de entrada.
Gastos comerciales
- Comisión de las plataformas:
- Airbnb publica dos modelos:
- En el compartido, la mayoría de anfitriones paga el 3 %
- En el modelo único, la mayoría paga el 15,5 % (entre el 14 % y el 16 % según el caso).
- Booking no fija un porcentaje universal: depende del tipo de propiedad y la ubicación. De todas formas, si quieres entender bien este punto, consulta mejor este artículo sobre las comisiones de Airbnb y Booking.
- Airbnb publica dos modelos:
- Gestión integral:
- Si delegas la operativa en una agencia, los precios suelen ir del 9 % al 20 % según el servicio incluido.
- Antes de comparar porcentajes, mira qué cubre cada uno: una gestión al 18 % con pricing dinámico, atención multilingüe, coordinación de limpiezas y reporting no es lo mismo que si te cobran un 9% pero solo te publican el anuncio.
Gastos ocultos alquiler vacacional
Hay una serie de costes que no aparecen en ninguna factura mensual, pero que es bueno conocer desde el principio.
No es una mala noticia: son justo los que separan a un propietario que controla su negocio de uno que va a ciegas.
Vamos a verlos uno a uno:
El fondo de reserva:
Aquí entran los gastos mantenimiento vivienda vacacional:
- La caldera
- Un electrodoméstico
- Una mano de pintura cada cierto tiempo.
Nosotros siempre recomendamos reservar entre el 5 % y el 15 % de los ingresos para tenerlo cubierto.
No es una obligación fiscal ni nada parecido, es simplemente un pequeño colchón por si surge una avería o cualquier otro imprevisto.
La doble capa comercial:
Es muy común sumar una plataforma al 15,5 % y una agencia al 18 % sin darse cuenta de que son dos comisiones distintas sobre la misma base de ingresos.
La suma no es un 30 % plano, porque depende de cómo se calcula cada una y de si una incluye servicios que la otra no.
En cualquier caso, míralo como algo que te da libertad porque no tienes que dedicar tiempo a gestionar sino que recibes ingresos pasivos y otros trabajan por ti.
El cumplimiento regulatorio:
El Ministerio del Interior tiene habilitado SES.HOSPEDAJES para el registro de viajeros, con la obligación de comunicar los datos en un máximo de 24 horas desde la reserva. Y desde el 1 de julio de 2025 existe un número de registro de alquiler de corta duración que las plataformas verifican.
No siempre cuesta dinero directo, pero sí tiempo o gestoría, y en un negocio eso también es coste.
Ahora bien, hay un detalle que deberías revisar cuanto antes: la Agencia Española de Protección de Datos recordó en 2025 que no está permitido pedir copia del DNI o del pasaporte a los huéspedes.
Así que si tu check-in se basa en fotos del documento por WhatsApp, es buen momento para ajustar el proceso.
El prorrateo de los días vacíos
Muchos propietarios creen que pueden deducirse los gastos del año entero aunque el piso solo haya estado alquilado unos meses. La realidad es que Hacienda exige prorratear por los días efectivamente arrendados.
Impuestos vivienda vacacional España
La fiscalidad no es excesivamente complicada pero hay información confusa circulando por internet que vamos a intentar simplificarla al máximo:
IRPF: capital inmobiliario o actividad económica
Los ingresos del alquiler vacacional tributan en el IRPF como rendimientos del capital inmobiliario. Solo pasan a considerarse actividad económica si prestas servicios propios de la hostelería (recepción permanente, cambio de ropa durante la estancia, restauración) o si tienes a una persona contratada a jornada completa para la actividad.
La buena noticia es que muchos gastos alquiler turístico son deducibles: intereses de financiación, conservación y reparación, IBI, tasa de basuras, seguros, defensa jurídica y amortización.
Eso sí, ten clara una diferencia que confunde a mucha gente: una reparación, por ejemplo, se deduce como gasto del año, mientras que una mejora (la que aumenta el valor de la vivienda) se recupera vía amortización.
Si quieres ver el detalle de la declaración, te lo explicamos con más detalle en este artículo sobre cómo declarar los ingresos del alquiler vacacional.
IVA o ITP
Si no prestas servicios hoteleros, el alquiler está exento de IVA y sujeto al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. Si los prestas, tributa al 10 % de IVA.
Y un matiz que tranquiliza a los propietarios cuando nos preguntan: limpiar a la entrada y a la salida, o cambiar la ropa entre huéspedes, no convierte tu piso en un hotel. Lo que cambia el régimen es ofrecer servicio periódico durante la estancia.
Amortización
Para el inmueble, puedes amortizar hasta un 3 % anual sobre el mayor entre el coste de adquisición y el valor catastral, sin contar el suelo.
Para el mobiliario y los enseres que cedes con la vivienda, la tabla simplificada permite hasta un 10 % anual.
Tasa turística autonómica
Esto depende mucho de cada comunidad:
- En Cataluña, por ejemplo, la paga el huésped, pero la recaudas y la declaras tú.
- En Baleares funciona de forma parecida, con declaración telemática propia.
Si operas en alguna de estas comunidades, asúmelo como un gasto más que tienes que afrontar.
Cuánto cuesta mantener un piso turístico
Llegamos a la pregunta del millón. La mejor forma de responder a cuánto suman los costes vivienda vacacional no es dar una cifra suelta, sino calcular el coste por noche ocupada.
Así puedes comparar escenarios y poner precios con cabeza.
Veámoslo con un ejemplo de vivienda en una ciudad española mediana, con 200 noches de ocupación al año y una estancia media de 3,5 noches:
- Fijos anuales: comunidad (unos 1.200 €), basuras (unos 120 €), seguro (unos 200 €), internet (unos 180 €) y software (unos 240 €). Total orientativo, sin IBI: alrededor de 1.940 €/año.
- Variables por reserva: con 57 rotaciones al año y una limpieza de 60 € por rotación, salen 3.420 €. Suma de 400 a 600 € más en lavandería y reposición.
- Suministros: la electricidad puede rondar los 1.400 €/año tomando el consumo residencial del IDAE y el precio de 2025. El agua añade entre 150 y 300 € según la rotación.
- Comerciales: una plataforma al 15,5 % sobre 15.000 € de ingresos brutos supone unos 2.325 €.
Sumando estas partidas, los gastos piso turístico de este ejemplo superan los 9.000 €/año..
Repartido entre 200 noches, sale a más de 45 €/noche ocupada.
La parte positiva es que, una vez que tienes este desglose para tu vivienda concreta (tu ciudad, tu ocupación, tu tipo de activo) empiezas a poner precios que sí te dejan margen.
Eso sí es tener el negocio bajo control.
¿Quieres ver los números de tu vivienda?
Como ves, los gastos de un alquiler vacacional se pueden calcular con relativa facilidad: son una lista que se puede ordenar, prever y optimizar. Y cuando la tienes clara, el negocio deja de depender de la intuición y empieza a apoyarse en datos.
Si quieres saber cuánto te quedaría de verdad con tu vivienda, en Home2book lo calculamos contigo. Gestionamos más de 600 propiedades y conocemos los datos reales que te pueden servir de referencia.
¿Hablamos de tu caso con nuestros expertos en gestión de alquiler vacacional?
